Продажа наследства: когда можно продать квартиру и какой налог заплатить

Продать квартиру, полученную по наследству, можно после трёх шагов: вы приняли наследство, получили у нотариуса свидетельство о праве на наследство, и ваше право записано в ЕГРН. По закону квартира ваша со дня смерти наследодателя, но без записи в реестре переход права к покупателю не зарегистрируют. Поэтому раньше чем через шесть месяцев после смерти продать, как правило, не получится.

Налога на само наследство нет: НДФЛ с полученной квартиры не платят, нотариусу платят пошлину за свидетельство. Налог появляется при продаже. Если квартира была вашей три года и больше, НДФЛ нет и декларация не нужна. Если меньше, платите 13 % (с части свыше 2,4 млн рублей за год — 15 %), но доход можно уменьшить на вычет 1 млн рублей или на расходы умершего на покупку этой квартиры.

Если коротко: примите наследство в течение шести месяцев, получите свидетельство и проверьте выписку из ЕГРН. Если наследников несколько, договоритесь продать квартиру целиком одним договором или сначала предложите свою долю остальным. Перед сделкой посчитайте три года владения с запасом, а если их нет, найдите документы о покупке квартиры умершим: они могут сократить налог сильнее вычета.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Продать наследство можно, когда пройдены три шага.

1. Принять наследство. На это есть шесть месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). Подают заявление нотариусу по месту открытия наследства или фактически вступают во владение: живут в квартире, платят за неё, берегут от чужих посягательств (п. 1 и 2 ст. 1153 ГК РФ). Подробно о сроках и документах — в статье как вступить в наследство.
2. Получить свидетельство о праве на наследство. Его выдаёт нотариус по заявлению наследника, всем наследникам вместе или каждому отдельно (п. 1 ст. 1162 ГК РФ). Выдают его в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, а раньше — только если есть достоверные данные, что других наследников нет (п. 1 и 2 ст. 1163 ГК РФ).
3. Зарегистрировать право в ЕГРН. После выдачи свидетельства нотариус обязан незамедлительно, не позднее окончания рабочего дня, направить в Росреестр электронное заявление о регистрации (ст. 72 и 73 Основ законодательства РФ о нотариате). По электронным документам на основании свидетельства право регистрируют в течение одного рабочего дня после поступления, по бумажным — за три рабочих дня (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). На практике бывает дольше, поэтому закажите выписку и убедитесь, что вы записаны собственником.

Почему нельзя продать сразу, если квартира и так ваша со дня смерти? Закон действительно считает так:

Пункт 4 статьи 1152 ГК РФ. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Но право наследника возникает не со дня регистрации, а в силу закона, и такие права действительны без записи в реестре (ч. 2 ст. 69 Закона № 218-ФЗ). Для продажи запись обязательна:

Часть 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ (извлечение). Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав …

Поэтому порядок один: сначала в ЕГРН записывают вас, потом вы подписываете договор и регистрируете переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Можно ли продать квартиру без вступления в наследство

Нет. Пока наследство не принято и право не записано в реестр, переход права к покупателю не зарегистрируют. Если покупатель уже есть, можно подписать предварительный договор: стороны обязуются заключить основной договор в будущем на оговорённых условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор заключают в той форме, которая установлена для основного (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Риск в том, что оформление затянется или объявится ещё один наследник, и сделка сорвётся.

Если шесть месяцев пропущены, сначала придётся восстановить срок через суд или получить письменное согласие всех наследников, принявших наследство (п. 1 и 2 ст. 1155 ГК РФ).

Налог на наследство: что платят при получении квартиры

Налога на наследство в России нет. Доходы, полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождены от НДФЛ (п. 18 ст. 217 НК РФ); исключение — вознаграждения наследникам авторов произведений и патентообладателей. Декларацию за полученную квартиру подавать не нужно.

Что всё-таки придётся оплатить:

• Пошлину за свидетельство о праве на наследство. Детям, супругу, родителям, полнородным братьям и сёстрам умершего — 0,3 % стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей; другим наследникам — 0,6 %, но не более 1 000 000 рублей (подп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Частный нотариус берёт нотариальный тариф: федеральная часть равна пошлине, к ней добавляется региональный тариф (ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате).
• Налог на имущество. По унаследованной квартире его считают со дня открытия наследства (п. 7 ст. 408 НК РФ), даже если свидетельство вы получили позже.

Налог с продажи квартиры по наследству: правило трёх лет

Доход от продажи недвижимости освобождают от НДФЛ, если она непрерывно находилась в вашей собственности не меньше минимального срока владения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Обычный срок — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), для наследства он короче:

Пункт 3 статьи 217.1 НК РФ (извлечение). В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; …

Обратите внимание: условие о родстве стоит рядом с дарением, и из текста не очевидно, нужно ли родство при наследовании. Если квартира досталась вам не от родственника, например по завещанию от друга семьи, уточните этот вопрос в налоговой до продажи.

Правило одно для квартиры, комнаты, дома, земельного участка и долей в них. Если владели три года и больше, налога нет и декларация не нужна: обязанность самим считать налог с продажи имущества на освобождённые доходы не распространяется (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

С какого дня считать три года

Здесь нужна осторожность. В ст. 217.1 НК РФ для наследства не сказано, с какой даты начинается срок владения. Для других случаев закон оговаривает это отдельно, например для квартир по договору долевого участия срок считают с даты полной оплаты (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Для наследства такого правила нет.

Есть правило Гражданского кодекса: принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства, то есть со дня смерти, независимо от регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Из него можно исходить, считая три года со дня смерти наследодателя. Но это вывод из гражданского права, а не прямая норма налогового.

• Три года прошло и со дня смерти, и со дня регистрации права в ЕГРН — спорить не о чем, налога нет.
• Со дня смерти три года прошло, со дня регистрации ещё нет — до сделки посоветуйтесь с юристом или запросите письменное разъяснение. Право получать письменные разъяснения от Минфина России закреплено в подп. 2 п. 1 ст. 21 НК РФ. Если вы поступили по разъяснению, данному вам, это исключает вину в налоговом правонарушении, при условии что в запросе вы сообщили полные и достоверные сведения (подп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ).
• Часть квартиры была вашей ещё до смерти наследодателя, например вы покупали её вместе. Для этой части срок с наследством не связан, а как посчитать срок по всей квартире, НК прямо не говорит. Разберите ситуацию до сделки.

Как продать наследство без налога раньше трёх лет

• Семьи с двумя и более детьми. Доход от продажи жилья или доли освобождается независимо от срока владения, если вы или ваш супруг — родители не менее двух детей до 18 лет (до 24 лет, если учатся очно), в том же году или до 30 апреля следующего года куплено другое жильё большей площади или кадастровой стоимости, кадастровая стоимость проданного не больше 50 млн рублей, и выполнены остальные условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
• Региональная льгота. Закон субъекта РФ может уменьшить минимальный срок владения вплоть до нуля (подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Проверьте, есть ли такой закон в вашем регионе.
• Продажа не дороже 1 млн рублей. Вычет при продаже жилья до 1 млн рублей в год (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), поэтому налоговая база будет нулевой. Но учтите правило о 70 % кадастровой стоимости ниже.

Если трёх лет нет: сколько налога заплатить

Доход от продажи можно уменьшить одним из двух способов, на выбор:

• Вычет до 1 000 000 рублей в целом за год по всем проданным жилым домам, квартирам, комнатам, садовым домам, земельным участкам и долям в них (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
• Расходы на покупку. Вместо вычета доход уменьшают на подтверждённые расходы на приобретение (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Сам наследник квартиру не покупал, но закон позволяет учесть документально подтверждённые расходы наследодателя на её приобретение, если он сам не учитывал их для налогообложения. Получал ли умерший вычет при покупке жилья, по тексту нормы значения не имеет: подп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ названы в ней исключением. Если у умершего был такой вычет, уточните расчёт в налоговой до подачи декларации. Поэтому договор, по которому умерший купил квартиру, и документы об оплате не выбрасывайте.

Правило 70 % кадастровой стоимости. Если цена в договоре меньше 70 % кадастровой стоимости квартиры, действующей с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права к покупателю, доходом считают 0,7 кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Закон субъекта может увеличить этот коэффициент вплоть до 1 (п. 9 ст. 214.10 НК РФ). Занизить цену в договоре ради налога не выйдет.

Ставка. Для налоговых резидентов РФ — 13 %, если сумма налоговых баз из п. 6 ст. 210 НК РФ за год не больше 2,4 млн рублей, с превышения — 15 % (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Кроме продажи имущества, в эти базы входят, например, проценты по вкладам. Резидентом по общему правилу считается тот, кто провёл в России не меньше 183 дней за 12 месяцев подряд (п. 2 ст. 207 НК РФ). Для нерезидентов ставка 30 % (п. 3 ст. 224 НК РФ).

Пример. Мама умерла в марте 2025 года, сын продаёт унаследованную квартиру в 2026 году за 3 000 000 рублей. Кадастровая стоимость — 3 600 000 рублей, 70 % от неё — 2 520 000, цена выше, поэтому доход равен цене договора. Мама купила квартиру за 2 200 000 рублей, договор и расписка сохранились. Других доходов из этой группы у сына нет.

Декларация и сроки уплаты

Если трёх лет нет, декларацию 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ), налог платят не позднее 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ). Декларацию можно не подавать, если все доходы за год от продажи жилья и земли, к которым применим вычет 1 млн рублей, не больше этого вычета; доход при этом считают с учётом правила 70 % (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Если декларацию не подать, налоговая сама рассчитает налог по своим сведениям о сделке (п. 3 ст. 214.10 НК РФ), и расходы умершего, которые вы могли бы подтвердить, в таком расчёте могут не учесть.

Продажа доли в квартире по наследству

Если наследников несколько и завещание не распределяет между ними конкретное имущество, наследство со дня его открытия поступает в их общую долевую собственность (ст. 1164 ГК РФ). Распорядиться всей квартирой можно только по соглашению всех совладельцев (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Свою долю каждый вправе продать сам, соблюдая преимущественное право покупки остальных (п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ).

Продать квартиру целиком одним договором. Все наследники — продавцы, покупатель один. Нотариус для такой сделки не обязателен (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Вычет 1 млн рублей в этом случае делят между совладельцами пропорционально долям (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ): у троих наследников с равными долями — примерно по 333 тысячи рублей.

Продать только свою долю.

1. Письменно известите остальных совладельцев о намерении продать долю постороннему, с ценой и другими условиями (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Извещение удобно передать через нотариуса: по просьбе он выдаст свидетельство о направлении, а затем о передаче документов (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).
2. Подождите месяц со дня извещения. Если совладельцы не купили долю, продавайте любому покупателю по той цене и на тех условиях, о которых известили. Если все совладельцы письменно отказались от покупки, ждать месяц не нужно (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
3. Подпишите договор у нотариуса:

Часть 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ (извлечение). Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; …

Пошлина или федеральный тариф — 0,5 % суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ), плюс региональный тариф у частного нотариуса. После удостоверения нотариус сам подаёт документы на регистрацию, если стороны не возражают (ст. 55 Основ), а по нотариальной сделке срок регистрации короче: три рабочих дня, по электронным документам — один (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

Если продать долю постороннему, не известив остальных, любой совладелец в течение трёх месяцев вправе через суд потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

С вычетом при продаже одной доли отдельным договором есть неясность: правило о делении вычета сформулировано для продажи имущества в общей собственности, и прямо не сказано, применяют ли его к продаже доли. Уточните расчёт до сделки. Если с родственниками не договориться, читайте о разделе наследства.

Чьё согласие нужно на продажу

• Сонаследников — на продажу квартиры целиком (п. 1 ст. 246 ГК РФ). На продажу своей доли их согласие не нужно, только извещение.
• Мужа или жены продавца — нет. Имущество, полученное в браке по наследству, принадлежит тому супругу, который его унаследовал (п. 1 ст. 36 СК РФ), а нотариальное согласие требуется на сделки с общим имуществом (п. 3 ст. 35 СК РФ). Исключение: суд может признать квартиру общей, если в браке за счёт общих средств, средств другого супруга или его труда в неё вложили столько, что стоимость значительно выросла, например сделали капитальный ремонт (ст. 37 СК РФ). Если так было, обсудите с юристом, не получить ли согласие.
• Органа опеки, если наследник — ребёнок. Имущество, полученное ребёнком по наследству, принадлежит ему, а родители, управляя им, подчиняются правилам ст. 37 ГК РФ (п. 3 ст. 60 СК РФ). Продать долю ребёнка можно только с предварительного разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ). До 14 лет договор подписывают родители от имени ребёнка (п. 1 ст. 28 ГК РФ), с 14 лет — сам подросток с письменного согласия родителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Сделку удостоверяет нотариус (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ). Подробнее — в статье о разрешении опеки на продажу.

Договор купли-продажи квартиры по наследству: что проверить

• Документы продавца. Свидетельство о праве на наследство и выписка из ЕГРН, где наследник записан собственником. Если наследников несколько, в сделке участвуют все или есть подтверждение, что остальные извещены о продаже доли.
• Наследник, пропустивший срок. Суд может восстановить срок тому, кто не знал о смерти или пропустил его по другим уважительным причинам, если он обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины отпали. Ранее выданные свидетельства суд тогда признаёт недействительными (п. 1 ст. 1155 ГК РФ). Если квартиру к этому времени продали и вернуть её долю в натуре нельзя, такой наследник вправе получить лишь денежную компенсацию своей доли, а стоимость считают на день открытия наследства (п. 42 постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9).
• Право пожизненного проживания. Завещатель мог обязать наследника дать другому человеку право пользоваться квартирой пожизненно или на срок, и это право сохраняется после продажи (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Если в квартире живут люди, которые сохраняют право пользования после покупки, перечень этих людей с их правами — существенное условие договора (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Прочитайте завещание.
• Залог и долги. Квартиру в ипотеке, как правило, можно продать только с согласия банка (п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ). По долгам умершего наследники отвечают в пределах стоимости полученного наследства (п. 1 ст. 1175 ГК РФ), и продажа квартиры от этой ответственности не освобождает.

Типичные ошибки

1. Брать задаток до свидетельства и регистрации права. Сделка может сорваться из-за спора наследников или появления нового наследника, а деньги придётся возвращать.
2. Считать три года от удобной даты. Для наследства начало срока в НК не названо. Продажа «впритык» без консультации может закончиться налогом.
3. Ставить в договор цену ниже 70 % кадастровой стоимости. Доход всё равно примут равным 0,7 кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
4. Продать долю постороннему без извещения сонаследников. Совладелец может через суд перевести права покупателя на себя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
5. Выбросить документы о покупке квартиры умершим. Без них доход не уменьшить на его расходы (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
6. Не подать декларацию, когда трёх лет нет, а доход больше 1 млн рублей (п. 1 ст. 229 НК РФ).

Когда нужен юрист

• наследники не могут договориться о продаже или о цене;
• среди наследников есть ребёнок или недееспособный;
• срок принятия наследства пропущен или кто-то оспаривает завещание;
• продажа приходится на пограничный по налогу период или часть квартиры была вашей до наследства;
• квартира в залоге или у умершего остались долги;
• право умершего на квартиру не было зарегистрировано или документы потеряны.

Если ситуация сложнее типовой — юрист «Моей защиты» в вашем городе проверит документы, посчитает срок владения и налог, подготовит извещение сонаследникам и сопроводит сделку. Мы работаем в Абакане, Барнауле, Иркутске, Кызыле, Новосибирске, Омске, Томске, Улан-Удэ, Хабаровске и Южно-Сахалинске. Подробнее об услуге — на странице юрист по наследству.

Законодательство актуально на 23.09.2026. Материал проверяется юристом компании перед публикацией.