Выселить квартирантов против их воли собственник может только через суд. Даже если жильцы месяцами не платят, нельзя менять замки, выносить вещи или отключать свет: это самоуправство.
Основания расторгнуть договор найма по требованию наймодателя перечислены в статье 687 ГК РФ: долг по плате, порча квартиры, систематическое нарушение прав соседей. Если срок договора вышел, а жилец не уходит, его выселяют по решению суда. Самый быстрый путь — договориться о выезде.
Если коротко: письменно потребуйте погасить долг и предложите расторгнуть договор. Если жильцы отказались или не ответили, подайте иск о расторжении и выселении в районный суд по месту нахождения квартиры. Долг взыщите в том же деле, выселение по решению суда проведут приставы.
Когда можно выселить квартирантов по договору найма
Квартиру гражданину сдают по договору найма, даже если он назван «арендой» (что в нём прописать — в статье о договоре аренды квартиры). По требованию собственника его расторгают только в суде.
Пункт 2 статьи 687 ГК РФ (извлечение). Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Ещё основания: жильцы используют квартиру не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей и продолжают после предупреждения наймодателя (пункт 4 статьи 687 ГК РФ); квартира стала непригодной для постоянного проживания или аварийной (пункт 3 статьи 687 ГК РФ).
Краткосрочный наём — договор на срок до одного года (пункт 2 статьи 683 ГК РФ). По договору на 11 месяцев полгода ждать не нужно: достаточно невнесения платы более двух раз после срока платежа. По долгосрочному договору суд может дать нанимателю до года на исправление нарушений, а в решении о расторжении по просьбе нанимателя — отсрочить исполнение до года (абзац четвёртый пункта 2 статьи 687 ГК РФ). Для краткосрочного найма это правило не действует, если договор не говорит иное.
Продажа квартиры наём не расторгает: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях (статья 675 ГК РФ). Выселение при социальном найме — другая тема, его регулирует Жилищный кодекс (например, статья 90 ЖК РФ).
Договор закончился: за сколько предупредить квартирантов
По краткосрочному договору у нанимателя нет преимущественного права на продление, если договор его не даёт (пункт 2 статьи 683 ГК РФ), а срок предупреждения закон не устанавливает — смотрите договор. Напомните о дате выезда письменно: если после срока вы молча берёте плату, жилец может настаивать, что договор продолжился.
Для договора на год и больше действует отдельное правило:
Статья 684 ГК РФ (извлечение). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если вы отказали в продлении, но в течение года со дня истечения срока сдали квартиру другому, прежний наниматель вправе требовать признать новый договор недействительным и (или) возместить убытки (статья 684 ГК РФ).
| Ситуация | Что сделать | Норма |
|---|---|---|
| Краткосрочный договор закончился | письменно напомнить о дате выезда | п. 2 ст. 683 ГК РФ |
| Долгосрочный договор заканчивается | за три месяца предложить условия или отказать в продлении | ст. 684 ГК РФ |
| Срок вышел, жилец не уходит | требование освободить квартиру, затем иск | ч. 1 ст. 35 ЖК РФ |
| Долг, порча, жалобы соседей | предложение расторгнуть договор, затем иск | ст. 687, п. 2 ст. 452 ГК РФ |
Уведомление о выселении квартирантов: образец
Перед иском о расторжении договора нужно предложить его расторгнуть. В суд идут после отказа или если ответа нет в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Иначе суд вернёт иск (пункт 1 части 1 статьи 135 ГПК РФ). Как доказать отправку — в статье о досудебной претензии.
Если договор уже закончился, направьте требование освободить квартиру к конкретной дате: выселения в суде собственник требует, если жилец не ушёл в установленный им срок (часть 1 статьи 35 ЖК РФ).
Образец словами: «Петрову П. П., адрес квартиры. По договору найма от ___ вы обязались вносить плату до ___ числа. Плата не внесена за ___, долг — ___ рублей. Прошу погасить долг до ___. Предлагаю расторгнуть договор по соглашению сторон, освободить квартиру и вернуть ключи до ___, а обеспечительный платёж зачесть в счёт долга. Если в течение 30 дней ответа не будет, обращусь в суд. Дата, подпись». Отправьте заказным письмом с описью вложения и продублируйте в мессенджере.
Мирный выезд: соглашение, акт и залог
Соглашение о расторжении совершают в той же форме, что и договор (пункт 1 статьи 452 ГК РФ), то есть письменно. В нём укажите дату выезда, долг по плате и коммуналке с графиком погашения, зачёт обеспечительного платежа и возврат ключей.
В день выезда подпишите акт возврата: состояние квартиры и вещей по описи, показания счётчиков, число ключей, фото и видео. Обеспечительный платёж засчитывают в долг при обстоятельствах, предусмотренных договором, а если обеспеченное обязательство прекратилось или обстоятельства для зачёта не наступили в срок по договору, возвращают, если стороны не договорились иначе (статья 381.1 ГК РФ). Простить часть долга за быстрый выезд бывает дешевле суда.
Иск о расторжении договора найма и выселении
Куда подавать. Иск о выселении подают по месту нахождения квартиры (часть 1 статьи 30 ГПК РФ), споры о выселении рассматривает районный суд (пункт 3 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14). Расторжение, выселение и взыскание долга можно соединить в одном иске (часть 1 статьи 151 ГПК РФ).
Госпошлина. Для граждан требование о расторжении договора — 3 000 ₽ (подпункт 4 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ), о выселении — 3 000 ₽ (подпункт 3 того же пункта); платить ли за каждое отдельно и подходит ли подпункт 4, если в том же иске взыскивают долг, уточните в суде. За взыскание долга пошлину считают от суммы (подпункт 1) и платят дополнительно (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.20 НК РФ).
Доказательства: договор, акт передачи, выписка из ЕГРН, расчёт долга, выписки по счёту, требование с квитанциями, переписка, фото, жалобы соседей. К иску приложите документы о направлении его копии ответчикам (пункт 6 статьи 132 ГПК РФ). По делам о выселении в процесс вступает прокурор и даёт заключение (часть 3 статьи 45 ГПК РФ).
Квартиранты с детьми. Выселяют нанимателя и всех, кто живёт в квартире к моменту расторжения (статья 688 ГК РФ), в том числе детей. Но суд вправе отсрочить исполнение решения исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств (статья 203 ГПК РФ).
Регистрация. Регистрационный учёт носит уведомительный характер (статья 2 Закона РФ № 5242-1) и права на квартиру не даёт. Вступившее в силу решение о выселении — основание снять с учёта по месту жительства (статья 7 того же закона); подробнее — в статье как выписать человека из квартиры.
Принудительное выселение: что делают приставы
Исполнительный лист суд выдаёт по вашему заявлению после вступления решения в законную силу (часть 1 статьи 428 ГПК РФ), его подают приставам по адресу квартиры. Срок для добровольного исполнения — пять дней со дня получения должником постановления о возбуждении производства либо извещения о нём (часть 12 статьи 30 Закона № 229-ФЗ).
Часть 1 статьи 107 Закона № 229-ФЗ. В случае, если должник в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника.
Исполнительский сбор по неимущественному требованию с гражданина — 10 000 ₽ (часть 3 статьи 112 Закона № 229-ФЗ). Выселяют с понятыми, при необходимости с полицией, с актом о выселении и описью имущества (часть 5 статьи 107).
Как взыскать с квартирантов долг и ущерб
- Судебный приказ. По письменному договору долг можно взыскать приказом мирового судьи без судебного разбирательства (часть 2 статьи 126 ГПК РФ), если сумма не больше 500 000 ₽ (статьи 121, 122 ГПК РФ). Пошлина — 50 % от пошлины за иск (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ). Если должник в течение десяти дней со дня получения приказа подаст возражения (статья 128 ГПК РФ), приказ отменят и останется иск (статья 129 ГПК РФ). Порядок — в статье о судебном приказе.
- Порча. Можно требовать расходы на ремонт и восстановление, стоимость утраченных вещей (статьи 15, 393 ГК РФ). Как оценить и доказать ущерб — в статье о возмещении ущерба.
- Жизнь после расторжения. За время, пока бывший наниматель живёт без договора, можно требовать то, что он сберёг, пользуясь чужим имуществом (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ), а за просрочку — проценты (пункт 1 статьи 395 ГК РФ).
- Арест имущества. Если жильцы могут вывезти имущество, просите суд арестовать его (пункт 1 части 1 статьи 140 ГПК РФ): обеспечение допускается, если без него исполнение решения затруднится или станет невозможным (часть 2 статьи 139 ГПК РФ).
Выселение квартирантов без договора
Договор найма заключается в письменной форме (пункт 1 статьи 674 ГК РФ), но квартиры часто сдают «на словах». Тогда собственник требует освободить квартиру к определённой дате, а затем подаёт иск о выселении (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). Основа — право требовать устранения всяких нарушений своего права (статья 304 ГК РФ) или истребовать имущество из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).
Оговорка: если жилец докажет, что платил за проживание, суд может признать отношения наймом и применить статью 687 ГК РФ. Ссылаться на свидетелей в подтверждение устной сделки и её условий нельзя, а на переводы и переписку можно (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).
Если квартиру снимает компания
Юрлицу квартиру сдают в аренду (пункт 2 статьи 671 ГК РФ). Суд может досрочно расторгнуть договор по требованию арендодателя, например, если арендатор более двух раз подряд по истечении срока платежа не вносит плату, но только после письменного предупреждения исполнить обязательство в разумный срок (статья 619 ГК РФ). Договор аренды без срока можно прекратить, предупредив за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Чего делать нельзя: самоуправство
Самозащита допускается, но её способы должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения (статья 14 ГК РФ). Выселение закон отдал суду.
Часть 4 статьи 3 ЖК РФ. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Чем это грозит:
- Самоуправство (статья 330 УК РФ) — самовольные, вопреки установленному порядку действия, правомерность которых оспаривает гражданин, если причинён существенный вред: штраф до 80 000 ₽, обязательные или исправительные работы, арест до шести месяцев, а с насилием или угрозой его применения — до пяти лет лишения свободы.
- Самоуправство без существенного вреда (статья 19.1 КоАП РФ) — предупреждение или штраф для граждан от 100 до 300 ₽.
- Нарушение неприкосновенности жилища (статья 139 УК РФ) — незаконное проникновение в жилище против воли проживающего в нём: штраф до 40 000 ₽, обязательные или исправительные работы, арест до трёх месяцев. Жилище — это жилое помещение независимо от формы собственности (примечание к статье 139 УК РФ), то есть и съёмная квартира.
Кроме того, за испорченные или пропавшие вещи жильца придётся возмещать убытки (статья 15 ГК РФ).
Типичные ошибки
- Давить замками и отключением света. Итог — заявление в полицию и встречный иск.
- Ждать полгода долга по договору на 11 месяцев. При краткосрочном найме хватает невнесения платы более двух раз.
- Идти в суд без предложения расторгнуть договор. Суд вернёт иск (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
- Промолчать за три месяца до конца долгосрочного договора. Если жилец не откажется от продления, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок (статья 684 ГК РФ).
- Не фиксировать оплату и переписку. Долг потом трудно доказать.
Когда нужен юрист
- договора нет или он составлен неясно;
- жильцы просят отсрочку или срок на исправление;
- нужно взыскать крупный долг и ущерб;
- квартиру снимает компания;
- жилец обвиняет вас в самоуправстве.
Если ситуация сложнее типовой — юрист «Моей защиты» в вашем городе подготовит требование и иск о выселении, представит вас в суде и поможет с исполнением решения. Мы работаем в Абакане, Барнауле, Иркутске, Кызыле, Новосибирске, Омске, Томске, Улан-Удэ, Хабаровске и Южно-Сахалинске. Подробнее — на странице «Выселение и вселение».
Законодательство актуально на 23.09.2026. Материал проверяется юристом компании перед публикацией.