Договор аренды квартиры между физическими лицами по закону называется договором найма жилого помещения. Когда квартиру для жизни снимает гражданин, действуют правила главы 35 Гражданского кодекса, как бы ни был озаглавлен документ. Договор заключают в простой письменной форме, нотариус не нужен. Регистрируют не сам договор, а обременение квартиры, и только если договор подписан на год и больше.
Чтобы не потерять деньги и залог, мало написать адрес и сумму: нужны опись вещей, правила изменения платы, порядок оплаты коммуналки, список жильцов и условия возврата залога. Где договор молчит, решает закон, и не всегда так, как ждут стороны: если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет, а выселить жильца без суда собственник не может.
Если коротко: проверьте по выписке из ЕГРН, что квартиру сдаёт собственник, и получите согласие совладельцев. Подпишите договор вместе с описью имущества и актом передачи, где записаны состояние квартиры и показания счётчиков. Залог оформите как обеспечительный платёж с понятным порядком возврата, а каждую передачу денег подтверждайте распиской или переводом.
Договор аренды или договор найма жилого помещения: как правильно
В быту говорят «аренда», а закон делит договоры по тому, кто снимает жильё.
Статья 671 ГК РФ. 1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
- Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
То же в Жилищном кодексе: собственник вправе предоставить квартиру гражданину по договору найма, в том числе краткосрочного, а юридическому лицу — по договору аренды (часть 2 статьи 30 ЖК РФ). Нанимателем может быть только гражданин (пункт 1 статьи 677 ГК РФ).
Договор между гражданами можно назвать «договором аренды квартиры», но по содержанию это наём. Надёжнее называть стороны «наймодатель» и «наниматель» и не ссылаться на статьи об аренде.
Если квартиру снимает компания для сотрудника, это аренда с другими правилами: письменная форма при любом сроке (пункт 1 статьи 609 ГК РФ), государственная регистрация договора аренды недвижимости, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ), свои основания досрочного расторжения (статьи 619 и 620 ГК РФ).
Форма договора найма: нужен ли нотариус
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (пункт 1 статьи 674 ГК РФ). Нотариального удостоверения закон не требует, достаточно документа с подписями обеих сторон. Если письменного договора нет, в споре нельзя ссылаться на свидетелей, чтобы подтвердить его условия, но можно приводить письменные и другие доказательства (пункт 1 статьи 162 ГК РФ): переписку, переводы, расписки.
Сам договор в Росреестре не регистрируют. Регистрации подлежит обременение права собственности на квартиру, если договор найма заключён на срок не менее года (пункт 2 статьи 674 ГК РФ). Заявление подают обе стороны не позднее чем через месяц со дня заключения договора (части 2 и 4 статьи 51 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Продажа квартиры не расторгает наём: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях (статья 675 ГК РФ). Запись в реестре заранее покажет наём покупателю, поэтому при договоре на год и больше её не стоит пропускать.
Образец договора аренды квартиры между физическими лицами: какие пункты нужны
Скачать бесплатно простой бланк несложно, но он не знает ваших договорённостей. Вот структура договора с формулировками словами — по ней можно проверить любой бланк.
- Стороны. ФИО, дата рождения, паспорт, адрес регистрации, телефон. Если сдаёт представитель — реквизиты доверенности.
- Квартира. Адрес, площадь, число комнат, кадастровый номер, номер записи о праве в ЕГРН. «Квартира передаётся с мебелью и техникой по описи (приложение 1)».
- Срок. «С 1 ноября 2026 года по 30 сентября 2027 года» — или на год и больше, с регистрацией обременения.
- Плата. Сумма в месяц, день оплаты, способ: «переводом на счёт наймодателя с назначением платежа "плата за наём за ноябрь 2026 года"».
- Изменение платы. «Не чаще одного раза в год, не более чем на __ %, с письменным предупреждением за 30 дней» — или «плата не меняется весь срок договора».
- Коммунальные платежи. Что входит в плату за наём, что наниматель оплачивает сам.
- Кто проживает. ФИО всех постоянных жильцов, включая детей; гости; животные.
- Обеспечительный платёж. Сумма, что обеспечивает, когда возвращается.
- Ремонт и поломки. Кто платит за текущий ремонт и сломанную технику.
- Визиты собственника. Как часто и с каким предупреждением.
- Расторжение. Срок предупреждения, возврат ключей, расчёт по залогу.
- Приложения. Опись, акт приёма-передачи, копия выписки из ЕГРН, расписки.
Плата за квартиру: можно ли её поднять
Размер платы стороны определяют сами. Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 682 ГК РФ). Если пункта о повышении нет, собственник не может просто объявить: «С нового года на 5 000 больше». Новая цена — только по согласию нанимателя, оформленному письменно. Если сроки оплаты в договоре не указаны, плата вносится ежемесячно (пункт 3 статьи 682 ГК РФ).
Нанимателю: платите переводом с назначением платежа, а за наличные берите расписку. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать расписку (пункт 2 статьи 408 ГК РФ).
Наймодателю: за просрочку можно установить неустойку, соглашение о ней должно быть письменным (статья 331 ГК РФ). Если неустойки нет, на просроченную сумму начисляют проценты по ключевой ставке Банка России (пункт 1 статьи 395 ГК РФ).
Коммунальные платежи и счётчики
Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (статья 678 ГК РФ). Но перед управляющей компанией обязан собственник: у него обязанность платить возникает с момента возникновения права собственности (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ), квитанции приходят на его имя. Взносы на капремонт тоже платят собственники (часть 1 статьи 169 ЖК РФ). Если жилец месяцами не платил по счётчикам, долг выставят собственнику, а взыскивать его с жильца придётся самому.
Поэтому в договоре разведите расходы:
- что входит в плату за наём, а что наниматель платит сверху: свет, вода, газ, интернет;
- кто платит за содержание жилья, отопление и капремонт;
- показания счётчиков на день передачи ключей — в акт;
- кто передаёт показания и как наниматель подтверждает оплату.
Кто будет жить в квартире: жильцы, гости, животные
В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем (пункт 2 статьи 677 ГК РФ). За их нарушения перед наймодателем отвечает наниматель (пункт 3 статьи 677 ГК РФ). Вселить нового постоянного жильца можно с согласия наймодателя, нанимателя и остальных постоянных жильцов и при соблюдении нормы площади на человека; для несовершеннолетних детей согласие не требуется (статья 679 ГК РФ).
Временные жильцы могут жить бесплатно с предварительным уведомлением наймодателя, но не дольше шести месяцев (статья 680 ГК РФ). Сдать квартиру в поднаём наниматель может только с согласия наймодателя (пункт 1 статьи 685 ГК РФ).
Важно: при краткосрочном найме, на срок до года, правила пункта 2 статьи 677, статей 680 и 685 не применяются, если договором не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 683 ГК РФ). В договоре на 11 месяцев правила о жильцах, гостях и поднайме прописывают сами.
Отдельной нормы о домашних животных в главе о найме нет. Напишите прямо: разрешены ли, какие, кто платит за испорченную мебель и чистку.
Акт приёма-передачи квартиры и опись имущества
Это главный документ в споре о залоге. Наймодатель обязан передать свободную квартиру в состоянии, пригодном для проживания (пункт 1 статьи 676 ГК РФ), а наниматель — обеспечивать её сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии (статья 678 ГК РФ). Чтобы было с чем сравнивать, состояние фиксируют в день передачи ключей:
- мебель и техника с моделями и состоянием: «диван угловой серый, пятно на правом подлокотнике»;
- стены, полы, окна, двери, сантехника;
- показания счётчиков, число ключей и пультов;
- фото и видео с датой: упомяните их в акте и отправьте второй стороне.
При выезде составляют такой же акт возврата. Разница между актами показывает, за что может отвечать наниматель: должник обязан возместить убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ). Как оценить ущерб и доказать его в суде, мы разобрали в статье о возмещении ущерба.
Текущий ремонт — обязанность нанимателя, капитальный — наймодателя, если договор не установил иное (статья 681 ГК РФ). Переустройство без согласия наймодателя наниматель делать не вправе (статья 678 ГК РФ). Пропишите, кто платит за технику, сломавшуюся от старости. Если из съёмной квартиры затопили соседей, пригодится статья о заливе квартиры.
Залог за квартиру: как прописать, чтобы его вернули
То, что в объявлениях называют залогом, по закону — обеспечительный платёж. Залог и задаток в Гражданском кодексе — другие понятия, поэтому в договоре пишите «обеспечительный платёж».
Статья 381.1 ГК РФ (извлечение). 1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, … по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). …
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
- В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Что из этого следует:
- залог засчитывают в долги, названные в договоре: наём, коммуналка, ущерб по описи;
- если долгов нет, залог возвращают, но стороны могут договориться иначе. Читайте этот пункт внимательно: иногда в нём написано, что при выезде без предупреждения залог остаётся у собственника;
- проценты за пользование суммой залога не начисляются, если договор не предусматривает иное (пункт 4 статьи 381.1 ГК РФ).
Формулировка словами: «Обеспечительный платёж ___ рублей обеспечивает внесение платы за наём, коммунальных платежей и возмещение ущерба имуществу по описи. Наймодатель вправе удержать из него только суммы, подтверждённые актом возврата, квитанциями или расчётом. Остаток возвращается в течение ___ дней после подписания акта возврата». Если залог засчитывают в плату за последний месяц, так и напишите.
Если залог не вернули, направьте письменное требование с расчётом — как составить досудебную претензию, мы рассказали отдельно. За неправомерное удержание денег можно потребовать проценты по ключевой ставке (пункт 1 статьи 395 ГК РФ).
Краткосрочный и долгосрочный договор найма: в чём разница
Статья 683 ГК РФ. 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
- К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
| Краткосрочный (до одного года) | Долгосрочный (от года до пяти лет) | |
|---|---|---|
| Право на продление | нет, если договор его не даёт | преимущественное право (статья 684 ГК РФ) |
| Регистрация обременения | не нужна | нужна (пункт 2 статьи 674 ГК РФ) |
| Временные жильцы, поднаём, замена нанимателя | всё решает договор | по статьям 680, 685, 686 ГК РФ |
| Неуплата как основание расторжения | невнесение платы более двух раз по истечении срока платежа | невнесение платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок |
| Срок от суда на исправление нарушений | не даётся, если договор не говорит иное | суд может дать до года |
Поэтому многие подписывают договор на 11 месяцев: без регистрации и без преимущественного права нанимателя на продление.
В долгосрочном договоре наймодатель не позднее чем за три месяца до окончания срока должен предложить продление либо предупредить, что не будет сдавать квартиру не менее года. Если он этого не сделал, а наниматель не отказался от продления, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок (статья 684 ГК РФ).
Как проверить собственника перед подписанием
- Паспорт и выписка из ЕГРН. Сверьте ФИО. Посторонний увидит в выписке имя собственника, только если тот внёс в реестр согласие на это (статья 36.3 Закона № 218-ФЗ), поэтому проще попросить собственника заказать выписку и показать её. В ней видны и обременения: ипотека, арест.
- Доверенность. Наймодателем может быть собственник или управомоченное им лицо (пункт 1 статьи 671 ГК РФ). Представитель должен показать доверенность с правом сдавать квартиру и получать плату.
- Совладельцы. Владеют и пользуются квартирой в долевой собственности по соглашению всех участников (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). Пусть договор подпишут все собственники или дадут письменное согласие.
- Супруг. Имущество, нажитое в браке, — совместная собственность супругов (пункт 1 статьи 34 СК РФ). Согласие супруга на распоряжение общим имуществом предполагается, но для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат регистрации, нужно нотариальное согласие (пункты 2 и 3 статьи 35 СК РФ). Относится ли сюда наём, закон прямо не говорит, поэтому для договора на год и больше, когда регистрируют обременение, надёжнее нотариальное согласие супруга, для короткого — хотя бы письменное.
- Ипотека. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, собственник вправе сдавать квартиру без согласия банка на срок не больше срока кредита (пункт 1 статьи 40 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). При обращении взыскания права пользования, предоставленные без согласия банка после заключения договора об ипотеке, прекращаются (пункт 2 статьи 40 того же закона).
Как расторгнуть договор найма досрочно
Если уходит наниматель. Он вправе с согласия постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Во многих договорах вместо трёх месяцев пишут один, но прямо закон такую замену не разрешает. Надёжнее расстаться по соглашению в той же форме, что и договор (пункт 1 статьи 452 ГК РФ), то есть письменно: с датой выезда, расчётом по плате и коммуналке и судьбой залога.
Если договор хочет расторгнуть собственник — только через суд и только по основаниям из закона.
Пункт 2 статьи 687 ГК РФ (извлечение). Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Ещё основания — квартира стала непригодной для постоянного проживания или аварийной (пункт 3 статьи 687 ГК РФ), жильцы используют её не по назначению или систематически нарушают права соседей и продолжают после предупреждения (пункт 4 статьи 687 ГК РФ).
В статье 619 ГК РФ об аренде сказано, что договор может добавить свои основания расторжения по требованию арендодателя, а в статье 687 такой оговорки нет. Даже если в договоре написано «собственник вправе выселить нанимателя в любой момент», после расторжения жильцы выселяются на основании решения суда (статья 688 ГК РФ). Никто не может быть выселен из жилища иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом (часть 4 статьи 3 ЖК РФ), поэтому менять замки и выставлять вещи нельзя.
Временная регистрация квартиранта
Регистрация по месту пребывания производится в срок, не превышающий 90 дней со дня прибытия; не регистрироваться можно, если постоянная регистрация жильца — в том же субъекте РФ (статья 5 Закона РФ № 5242-1). Если жилец документы не подал, собственник по истечении срока в течение трёх рабочих дней уведомляет об этом орган регистрационного учёта (статья 3 того же закона). Регистрационный учёт носит уведомительный характер (статья 2 того же закона): временная регистрация не даёт права на квартиру и не продлевает договор. Как снимают с учёта тех, кто съехал, а прописка осталась, — в статье как выписать человека из квартиры.
Налоги со сдачи квартиры
Налог с дохода от сдачи платит наймодатель. Два основных варианта:
| Режим | Ставка | Что делать |
|---|---|---|
| НДФЛ | 13 % при годовых доходах вместе с зарплатой до 2,4 млн ₽ включительно, с превышения — 15 % и выше (пункт 1 статьи 224 НК РФ) | если платит гражданин, налог считают сами (подпункт 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ): декларация не позднее 30 апреля следующего года (пункт 1 статьи 229 НК РФ), уплата не позднее 15 июля (пункт 4 статьи 228 НК РФ) |
| Налог на профессиональный доход | 4 % с доходов от граждан, 6 % — от организаций и ИП (статья 10 Закона № 422-ФЗ) | чек в приложении «Мой налог» на каждый платёж (статья 14 Закона № 422-ФЗ), доход не больше 2,4 млн ₽ в год (пункт 8 части 2 статьи 4 Закона № 422-ФЗ) |
Самозанятым сдавать жильё можно: доходы от передачи прав на недвижимость под этот режим не подпадают, но аренда (наём) жилых помещений — прямое исключение (пункт 3 части 2 статьи 6 Закона № 422-ФЗ).
Типичные ошибки
- Нет описи и акта. Без акта с фото доказать, каким было имущество до заселения, очень сложно обеим сторонам.
- Деньги без расписки. Залог и первый месяц отданы наличными «на доверии». Требуйте расписку (пункт 2 статьи 408 ГК РФ) или платите переводом.
- Договор не с собственником. Сдаёт «брат хозяйки» без доверенности или один совладелец без согласия остальных.
- Пустая графа «срок». Договор считается заключённым на пять лет (пункт 1 статьи 683 ГК РФ) со всеми правилами долгосрочного найма.
- Залог без условий. Не написано, что он обеспечивает и когда возвращается, или он назван задатком.
- Повышение платы «по звонку». Без пункта в договоре и без согласия нанимателя это не допускается (пункт 2 статьи 682 ГК РФ).
Когда нужен юрист
Юрист пригодится, если:
- квартира в долевой собственности, в ипотеке, под арестом или сдаётся по доверенности;
- нужны нестандартные условия: ремонт в счёт платы, дорогая техника, крупный залог;
- собственник не возвращает залог или удерживает его целиком;
- жилец не платит или портит квартиру, и договор нужно расторгать через суд;
- собственник требует съехать до окончания срока без оснований.
Если ситуация сложнее типовой — юрист «Моей защиты» в вашем городе проверит документы на квартиру, составит договор и опись под ваши условия, подготовит претензию о возврате залога или иск о расторжении договора. Мы работаем в Абакане, Барнауле, Иркутске, Кызыле, Новосибирске, Омске, Томске, Улан-Удэ, Хабаровске и Южно-Сахалинске. Подробнее — на странице «Жилищный юрист».
Законодательство актуально на 23.09.2026. Материал проверяется юристом компании перед публикацией.