Завещание на квартиру составляют лично у нотариуса: текст пишет сам владелец или нотариус с его слов, завещатель читает и подписывает, нотариус удостоверяет. Завещание, написанное дома от руки и никем не удостоверенное, недействительно, за редкими исключениями (п. 1 ст. 1124 ГК РФ). Оформить его через представителя, даже по доверенности, нельзя (п. 3 ст. 1118 ГК РФ).
Завещать квартиру можно кому угодно: сыну, дочери, жене, внуку, брату или человеку не из семьи, целиком или в долях. Согласие родственников не нужно, сообщать о завещании никому не обязательно (ст. 1119 ГК РФ). Ограничений два: завещать можно только своё, поэтому половина квартиры, купленной в браке, остаётся за супругом, а несовершеннолетние и нетрудоспособные близкие, если они есть, получат обязательную долю.
Если коротко: возьмите паспорт и документы на квартиру, придите к нотариусу без будущего наследника, точно назовите квартиру, доли и запасного наследника. Если вы в возрасте или серьёзно болеете, заранее позаботьтесь о доказательствах того, что понимали свои действия: на это ссылаются, когда оспаривают завещание.
Как оформить завещание на квартиру у нотариуса
Пункт 1 статьи 1124 ГК РФ (извлечение). Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. … Несоблюдение установленных настоящим Кодексом правил о письменной форме завещания и его удостоверении влечет за собой недействительность завещания.
- Выберите нотариуса. Подойдёт любой, не обязательно по месту жительства (ч. 5 ст. 13 Основ законодательства РФ о нотариате). Если прийти не получается, нотариус приедет домой или в больницу, транспортные расходы оплачивает заявитель (ст. 22 Основ).
- Составьте текст. Его пишут сами или диктуют нотариусу, набрать на компьютере можно (п. 1 ст. 1125 ГК РФ). Перед подписанием завещание читают полностью, а если человек не может прочитать сам, текст оглашает нотариус (п. 2 ст. 1125 ГК РФ).
- Подпишите собственноручно. Если из-за физических недостатков, тяжёлой болезни или неграмотности расписаться нельзя, по просьбе завещателя подписывает другой человек в присутствии нотариуса (п. 3 ст. 1125 ГК РФ).
- Нотариус удостоверяет завещание, разъясняет правила об обязательной доле и делает об этом надпись (п. 6 ст. 1125 ГК РФ).
Какие документы нужны для завещания на квартиру
Нужен паспорт или другой документ, удостоверяющий личность (ст. 42 Основ). Доказательства права на квартиру закон от завещателя не требует (ст. 57 Основ), но выписку из ЕГРН или договор лучше взять: по ним точно запишут адрес, кадастровый номер и вашу долю. Наследников лучше назвать по ФИО и дате рождения, чтобы их нельзя было спутать.
Свидетель не обязателен, его приглашают по желанию (п. 4 ст. 1125 ГК РФ). Им не может быть, в частности, нотариус, наследник, его супруг, дети и родители, человек без полной дееспособности или неграмотный (п. 2 ст. 1124 ГК РФ), иначе завещание могут признать недействительным (п. 3 ст. 1124 ГК РФ).
Сколько стоит завещание на квартиру
Частный нотариус берёт единый тариф из федеральной и региональной частей (ст. 22 Основ). Федеральная равна госпошлине — 100 рублей за удостоверение завещания (подп. 13 п. 1 ст. 333.24 НК РФ); если нотариус приезжает на дом, её увеличивают в полтора раза (подп. 1 п. 1 ст. 333.25 НК РФ). Региональная часть своя в каждом регионе, итоговую сумму уточните у нотариуса заранее.
Кому завещать квартиру: сыну, дочери, жене, внуку, брату
Завещать можно одному или нескольким людям, родственникам и посторонним (п. 1 ст. 1121 ГК РФ). Особенно завещание нужно, когда без него квартира достанется не тем людям или не в тех долях: по закону наследники одной очереди делят наследство поровну (п. 2 ст. 1141 ГК РФ).
| Кому | Получит ли без завещания | Пошлина за свидетельство о наследстве (подп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ) |
|---|---|---|
| Сын, дочь | Да, поровну с другими детьми, супругом и родителями умершего (п. 1 ст. 1142, п. 2 ст. 1141 ГК РФ) | 0,3 %, не больше 100 000 ₽ |
| Жена, муж | Да, наравне с детьми и родителями | 0,3 %, не больше 100 000 ₽ |
| Внук, внучка | Только если их родитель умер раньше (п. 2 ст. 1142, ст. 1146 ГК РФ) | 0,6 %, не больше 1 000 000 ₽ |
| Брат, сестра | Только если нет наследников первой очереди (п. 1 ст. 1143 ГК РФ) | Полнородным 0,3 %, не больше 100 000 ₽; неполнородным 0,6 %, не больше 1 000 000 ₽ |
| Гражданская жена, друг | Нет, кроме нетрудоспособного иждивенца при условиях ст. 1148 ГК РФ | 0,6 %, не больше 1 000 000 ₽ |
Пошлину платит каждый наследник. Освобождены, в частности, наследники, не достигшие 18 лет ко дню открытия наследства, и те, кто жил с наследодателем в квартире и продолжает там жить (подп. 5 п. 1 ст. 333.38, подп. 3 п. 1 ст. 333.25 НК РФ).
Если наследников несколько, а доли не указаны, квартира считается завещанной поровну (п. 1 ст. 1122 ГК РФ). Если в завещании распределены комнаты, квартира считается завещанной в долях, соответствующих стоимости этих частей (п. 2 ст. 1122 ГК РФ).
Завещать квартиру несовершеннолетнему можно, но продать или обменять его долю родители потом смогут только с предварительного разрешения органа опеки (п. 3 ст. 60 СК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Если квартира должна достаться сыну, а жена могла жить в ней пожизненно, оформляют завещательный отказ (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Право пользования сохранится и при продаже квартиры, но потребовать его нужно в течение трёх лет со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1137 ГК РФ).
Завещание квартиры в браке: что останется супругу
Квартира, купленная в браке, — общая собственность супругов, даже если записана на одного (ст. 34 СК РФ). Завещать можно только свою часть.
Статья 1150 ГК РФ (извлечение). Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. … Иное может быть предусмотрено совместным завещанием супругов или наследственным договором.
Если муж завещал сыну квартиру, купленную в браке, половина остаётся у жены, а сын получит вторую. Распорядиться общей квартирой иначе можно совместным завещанием супругов: в нём они по обоюдному согласию решают, кому и в каких долях достанется общее имущество (п. 4 ст. 1118 ГК РФ). Нотариус удостоверяет его в присутствии обоих и ведёт видеофиксацию, если супруги не возражают (п. 5.1 ст. 1125 ГК РФ). При разводе совместное завещание теряет силу, а каждый супруг вправе в любое время его отменить или составить новое (п. 4 ст. 1118 ГК РФ).
Квартира, полученная по наследству, — личная собственность наследника, неважно, по завещанию или по закону (ст. 36 СК РФ). При разводе сына она не делится, но суд может признать её общей, если в браке в неё вложили средства или труд, значительно увеличившие стоимость, например на капитальный ремонт (ст. 37 СК РФ).
Завещание на долю в квартире, приватизированную или ипотечную квартиру
Доля. Завещать можно только свою долю, чужие доли завещание не затрагивает.
Приватизированная квартира. Если её приватизировали до 31 мая 2001 года в совместную собственность, после смерти одного из участников доли признаются равными (ст. 3.1 Закона № 1541-I «О приватизации жилищного фонда»). Кто при приватизации имел равное право пользования и согласился на неё без своего участия, сохраняет право жить в квартире и после перехода её к наследнику (ст. 19 Закона № 189-ФЗ, п. 18 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).
Квартира в ипотеке. Завещать её можно (ст. 1120 ГК РФ). Наследник займёт место залогодателя (п. 1 ст. 38 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке») и будет отвечать по кредиту в пределах стоимости наследства (п. 1 ст. 1175 ГК РФ).
Можно ли продать квартиру после завещания
Можно. Завещание создаёт права только после открытия наследства (п. 5 ст. 1118 ГК РФ), а при жизни квартира полностью ваша: продавайте, дарите, меняйте без согласия наследника. Наследство — то, что принадлежало человеку на день смерти (ст. 1112 ГК РФ), поэтому проданная квартира наследнику не достанется, и покупателю завещание продавца не помеха.
Два завещания на квартиру: как изменить или отменить
Пункт 2 статьи 1130 ГК РФ (извлечение). … Последующее завещание, не содержащее прямых указаний об отмене прежнего завещания или отдельных содержащихся в нем завещательных распоряжений, отменяет это прежнее завещание полностью или в части, в которой оно противоречит последующему завещанию.
- Изменить или отменить завещание можно в любое время, без объяснения причин и согласия наследников (п. 1 ст. 1130 ГК РФ).
- Два завещания на две разные квартиры друг другу не мешают: завещаний может быть несколько (ст. 1120 ГК РФ).
- Отменить завещание без нового можно распоряжением об отмене, тоже у нотариуса (п. 4 ст. 1130 ГК РФ, ст. 58 Основ).
- Отменили новое завещание — старое не восстановится. Новое признали недействительным — наследуют по прежнему (п. 2 и 3 ст. 1130 ГК РФ).
Закрытое завещание: когда оно уместно
Текст закрытого завещания не видит никто, даже нотариус (п. 1 ст. 1126 ГК РФ). Его пишут и подписывают от руки, иначе оно недействительно, и передают нотариусу в заклеенном конверте при двух свидетелях (п. 2 и 3 ст. 1126 ГК РФ). Конверт вскрывают не позднее 15 дней после того, как нотариусу представят свидетельство о смерти (п. 4 ст. 1126 ГК РФ). Минус: текст никто не проверит, и ошибка в адресе или забытый обязательный наследник обнаружатся, когда исправить уже нельзя.
Как составить завещание на квартиру, чтобы его не оспорили
Оспорить завещание можно только после открытия наследства (абз. 2 п. 2 ст. 1131 ГК РФ); исключение — совместное завещание супругов, которое любой из них вправе оспорить при жизни (абз. 3 п. 2 той же статьи). Основные поводы для спора: понимал ли человек значение своих действий (ст. 177 ГК РФ), соблюдена ли форма и не нарушены ли права обязательных наследников. Риск снижают заранее:
- Пишите точно: адрес, кадастровый номер, доли каждого. Неясные слова толкуют по буквальному смыслу и по смыслу всего завещания (ст. 1132 ГК РФ), это готовый повод для спора.
- Подназначьте наследника на случай, если основной умрёт раньше вас, откажется от наследства или будет отстранён (п. 2 ст. 1121 ГК РФ).
- Приходите к нотариусу без наследника. Присутствие при составлении и удостоверении завещания того, в чью пользу оно составлено, его супруга, детей и родителей может стать основанием признать завещание недействительным (п. 27 постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9).
- Соберите доказательства здоровья. Если вы в возрасте или лечитесь, на практике помогает заключение психиатра, полученное в день подписания. Нотариус вправе вести видеофиксацию (ст. 42 Основ), попросите об этом.
- Учтите обязательную долю.
Пункт 1 статьи 1149 ГК РФ (извлечение). Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя … наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля) …
Если такой человек есть, проще оставить ему эту долю сразу. Суд может уменьшить обязательную долю или отказать в ней, если из-за неё наследник по завещанию не сможет получить квартиру, в которой жил, а обязательный наследник ею не пользовался; учитывается и имущественное положение обязательного наследника (п. 4 ст. 1149 ГК РФ). Подробнее — в статье об обязательной доле в наследстве.
Описки и мелкие нарушения порядка не делают завещание недействительным, если суд установит, что они не мешают понять волю завещателя (п. 3 ст. 1131 ГК РФ). Если завещание уже оспаривают, прочитайте, на каких основаниях его можно оспорить.
Было ли завещание на квартиру: как узнать
При жизни завещателя — никак: нотариус и свидетели не вправе разглашать сведения о завещании до открытия наследства (ст. 1123 ГК РФ). После смерти обратитесь к нотариусу по последнему месту жительства умершего (п. 1 ст. 1153, ст. 1115 ГК РФ). Не позднее следующего рабочего дня после открытия наследственного дела он обязан проверить в единой информационной системе нотариата, было ли завещание, и установить его содержание (ст. 60.1 Основ). Принять наследство по завещанию нужно в течение шести месяцев со дня открытия наследства, то есть со дня смерти (п. 1 ст. 1114, п. 1 ст. 1154 ГК РФ), подробнее — в статье как вступить в наследство.
Типичные ошибки
- Завещать квартиру, купленную в браке, целиком в расчёте, что супруг ничего не получит. Его половина остаётся за ним (ст. 1150 ГК РФ).
- Написать завещание дома от руки или «заверить» у знакомых. Без нотариуса оно недействительно, кроме случаев из ст. 1127 и 1129 ГК РФ.
- Взять к нотариусу наследника или позвать в свидетели его родственников.
- Забыть про обязательных наследников: несовершеннолетнего ребёнка от первого брака, мать-пенсионерку.
- Не обновить завещание после развода, смерти наследника или продажи квартиры.
Когда нужен юрист
- квартира куплена в браке, находится в долях, в ипотеке или приватизирована на нескольких человек;
- есть обязательные наследники, а квартиру вы хотите оставить другому;
- нужны право проживания, запасной наследник или совместное завещание;
- вы ждёте, что родственники будут оспаривать завещание;
- после смерти нашлись два завещания или наследники не могут договориться.
Если ситуация сложнее типовой — юрист «Моей защиты» в вашем городе поможет составить завещание с учётом прав супруга и обязательных наследников, а после открытия наследства — оформить права наследников. Мы работаем в Абакане, Барнауле, Иркутске, Кызыле, Новосибирске, Омске, Томске, Улан-Удэ, Хабаровске и Южно-Сахалинске. Подробнее — на странице юрист по наследству.
Законодательство актуально на 23.09.2026. Материал проверяется юристом компании перед публикацией.