Договор купли-продажи квартиры между гражданами можно составить самим. Закон требует письменной формы в виде одного документа, подписанного продавцом и покупателем (ст. 550 ГК РФ). Нотариус обязателен только в отдельных случаях: продажа доли, квартира ребёнка или подопечного. Собственником покупатель становится не при подписании и не при передаче ключей, а после государственной регистрации перехода права (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Без точных данных о квартире и без цены договор не считается заключённым. Если в квартире живут люди, которые сохраняют право пользования после продажи, обязателен и их перечень. Но деньги чаще теряют из-за пунктов о расчётах: покупатель отдал всё до регистрации, или продавец переоформил квартиру без оплаты.
Если коротко: впишите адрес и кадастровый номер квартиры, цену цифрами и прописью, список тех, кто сохраняет право пользования, или прямую фразу, что таких людей нет. Выберите расчёты, при которых продавец получает деньги после регистрации, а деньги покупателя до неё защищены: аккредитив, счёт эскроу, депозит нотариуса. Задаток оформите письменно, передачу квартиры — актом, а при продаже доли или квартиры ребёнка идите к нотариусу.
Договор купли-продажи квартиры по ГК РФ: что требует закон
По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать квартиру в собственность покупателя (п. 1 ст. 549 ГК РФ), а покупатель — принять её и заплатить цену (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Правила собраны в статьях 549–558 ГК РФ. Единого государственного бланка нет.
Форма — один документ, подписанный обеими сторонами, переписка не годится. Несоблюдение формы делает договор недействительным (ст. 550 ГК РФ).
Сам договор регистрировать не нужно, регистрируют переход права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ). В кодексе остался п. 2 ст. 558 о регистрации договора продажи жилья, но он не применяется к договорам, заключённым после 1 марта 2013 года (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ).
Существенные условия: без чего договор не заключён
Данные о квартире
Статья 554 ГК РФ. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Для квартиры это адрес, этаж, кадастровый номер, общая площадь и число комнат — из свежей выписки ЕГРН, а не из старого техпаспорта. Две квартиры можно продать одним договором, но данные и цену указывайте по каждой.
Цена
Пункт 1 статьи 555 ГК РФ. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Суд не «достроит» цену по рынку, как в других договорах. Пишите сумму цифрами и прописью и отдельно — входят ли в неё мебель и техника. Если цена указана за квадратный метр, итог считают по фактической площади (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Люди, которые сохраняют право жить в квартире
Пункт 1 статьи 558 ГК РФ. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Обычно с переходом права к покупателю члены семьи продавца теряют право пользоваться квартирой (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Но закон знает исключения, например:
- люди, которые при приватизации имели равное право пользования с тем, кто приватизировал квартиру, и дали согласие на приватизацию: их право бессрочное и учитывается при продаже (ч. 1 ст. 19 Закона № 189-ФЗ, п. 18 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14);
- человек, которому право пользования дали по завещательному отказу: при смене собственника оно сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ).
Если такие люди есть, перечислите их с указанием их прав, если нет — так и напишите. Сведения о таких членах семьи закон велит вносить в ЕГРН (ч. 2 ст. 19 Закона № 189-ФЗ), но по старым приватизациям записи может не быть: попросите договор приватизации.
Зарегистрированный жилец и право пользования — не одно и то же, но впишите срок, к которому продавец и родственники снимутся с учёта. Если кто-то отказывается, читайте, как выписать человека из квартиры.
Когда договор купли-продажи квартиры заверяют у нотариуса
| Ситуация | Форма | Норма |
|---|---|---|
| Квартира целиком у одного собственника | Простая письменная, нотариус по желанию | ст. 550 ГК РФ |
| Квартира куплена в браке, записана на одного супруга | Простая письменная и нотариальное согласие второго | п. 3 ст. 35 СК РФ |
| Все сособственники продают свои доли по одному договору | Простая письменная, если среди них нет ребёнка или подопечного | п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ |
| Продаётся одна доля | Нотариальная | ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ |
| Квартира или доля у ребёнка, ограниченно дееспособного, продажа на условиях опеки | Нотариальная и предварительное разрешение опеки | ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ, п. 2 ст. 37 ГК РФ |
| Стороны сами договорились о нотариусе | Нотариальная | подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ |
Часть 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ (извлечение). Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; …
Остальные исключения к обычной продаже квартиры не относятся: паевые фонды, сельхозземли, реновация в Москве, ипотека долей в банке, изъятие для государственных или муниципальных нужд.
При продаже доли постороннему сособственники имеют преимущественное право купить её по той же цене: продавец письменно извещает их, и на решение у них месяц (п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ). Если право нарушено, любой сособственник в течение трёх месяцев может через суд перевести на себя права покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Долю ребёнка продают только с предварительного разрешения органа опеки: до 14 лет договор за ребёнка подписывают родители, с 14 лет он подписывает сам с их согласия (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ), подробнее — в статье о разрешении опеки на продажу. Когда нужно согласие мужа или жены продавца, разобрано в материале о согласии супруга на продажу.
Задаток и аванс при покупке квартиры: в чём разница
Задаток выдают в счёт будущих платежей по договору, в доказательство его заключения и в обеспечение исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Соглашение о задатке оформляют письменно при любой сумме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).
Пункт 2 статьи 381 ГК РФ. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Если стороны до начала исполнения сами договорились отказаться от сделки или исполнить её стало невозможно, задаток возвращают (п. 1 ст. 381 ГК РФ).
Аванс — просто часть цены, внесённая заранее. Если сделка не состоялась, его возвращают, кто бы ни передумал: оснований оставить его у продавца нет (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Если не видно, что сумма — задаток, или письменного соглашения нет, её считают авансом, пока не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
Задатком можно обеспечить и предварительный договор (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Его составляют в той же форме, что и основной: одним письменным документом, а при продаже доли — у нотариуса, иначе он ничтожен (п. 2 ст. 429 ГК РФ), и указывают срок заключения основного договора: без срока — год (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Как прописать оплату квартиры в договоре
По общему правилу покупатель платит непосредственно до или после передачи товара (п. 1 ст. 486 ГК РФ). Но собственником он станет после регистрации, поэтому выбирают схему, где никто не рискует всей суммой.
| Способ | Как работает | На что смотреть |
|---|---|---|
| Наличные под расписку | Продавец пересчитывает деньги и пишет расписку | Риск фальшивых купюр и кражи |
| Банковская ячейка | Деньги кладут в сейф банка (ст. 922 ГК РФ), условия доступа продавца прописывают в договоре с банком | Банк не контролирует содержимое ячейки (п. 3 ст. 922 ГК РФ), пересчитывают сами |
| Аккредитив | Банк платит продавцу по представлении документов из условий аккредитива (п. 1 ст. 867 ГК РФ), обычно выписки ЕГРН | Срок — с запасом на регистрацию |
| Счёт эскроу | Банк блокирует деньги покупателя и перечисляет продавцу при наступлении оснований из договора (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ) | До этого деньги принадлежат покупателю |
| Депозит нотариуса | По совместному заявлению сторон нотариус принимает деньги и передаёт продавцу, проверив условия (ст. 88.1 Основ законодательства о нотариате, п. 4 ст. 327 ГК РФ) | Удобно при нотариальной сделке |
Если покупатель заплатил вперёд, а продавец квартиру не передал, покупатель вправе требовать передачи квартиры или возврата денег с процентами по ст. 395 ГК РФ (п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ). Но взыскивать долго, поэтому крупную сумму до регистрации без защиты не отдавайте.
Если покупатель платит после передачи квартиры, это продажа в кредит: до оплаты квартира в залоге у продавца, если договор не говорит иное (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Такую ипотеку регистрируют одновременно с правом покупателя (ч. 2 ст. 53 Закона № 218-ФЗ), а после расчёта запись погашают, в том числе по заявлению продавца как залогодержателя (п. 1 ст. 25 Закона № 102-ФЗ). Впишите срок, в который он его подаёт.
При рассрочке в договоре указывают цену, порядок, сроки и размеры платежей, иначе договор с рассрочкой не считается заключённым (п. 1 ст. 489 ГК РФ). Залог у продавца до оплаты действует и здесь (п. 3 ст. 489 ГК РФ). Если покупатель пропустил платёж, продавец может, если договор не говорит иное, отказаться от договора и потребовать квартиру назад, но не тогда, когда уже получил больше половины цены (п. 2 ст. 489 ГК РФ).
Акт передачи квартиры по договору купли-продажи
Квартиру передают по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если закон или договор не говорят иное, продавец исполнил обязанность, когда вручил квартиру и подписал документ, а уклонение от подписания на условиях договора считается отказом передать или принять квартиру (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
В акте фиксируют дату, состояние квартиры и недостатки, оставленные вещи, показания счётчиков, число ключей. Договор может одновременно служить документом о передаче, но если продавец съезжает позже, подпишите отдельный акт в день получения ключей.
Принятие квартиры, не соответствующей договору, не освобождает продавца от ответственности, даже если несоответствие отмечено в акте (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Если продавец не оговорил недостатки, покупатель вправе потребовать уменьшить цену, бесплатно устранить недостатки в разумный срок или возместить расходы на их устранение, но не заменить квартиру (ст. 557, п. 1 ст. 475 ГК РФ). Продавцу выгодно перечислить известные недостатки в самом договоре.
Отдельно спросите про капремонт: неоплаченные взносы предыдущего собственника переходят к новому (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Возьмите справку об отсутствии долга или впишите, кто и когда его гасит.
Когда переходит право собственности на квартиру
Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ), датой регистрации считается день внесения записи в ЕГРН (ч. 2 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Закон отводит на регистрацию семь рабочих дней с приёма документов органом регистрации (при подаче через офис госуслуг — девять), а по нотариальной сделке — три рабочих дня, если же документы по ней поступили в электронной форме — один рабочий день, следующий за днём поступления (п. 1, 2 и 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
До регистрации собственник — продавец, а покупатель, которому передали квартиру, законно ею владеет, но распорядиться ею не может. Отсутствие регистрации не делает договор недействительным (п. 60 постановления Пленума № 10/22).
Если одна сторона уклоняется от регистрации, суд по требованию другой выносит решение о регистрации перехода права, а уклонившийся возмещает убытки от задержки (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя удовлетворяют, если квартиру ему передали, иначе в том же иске требуют и передачи (п. 61 постановления Пленума № 10/22). Умер продавец — иск предъявляют наследникам (п. 62 того же постановления).
Ипотека и материнский капитал: что добавить в договор
Ипотека. Квартира, купленная полностью или частично на кредит банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона № 102-ФЗ). В договоре разделите цену на свои деньги и кредит, назовите банк и срок перечисления продавцу. Квартиру, которая в ипотеке у продавца, продают с согласия его банка, если договор об ипотеке не говорит иное (п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ).
Материнский капитал. Деньги перечисляют безналично продавцу (п. 1 ч. 1 ст. 10 Закона № 256-ФЗ), а в заявлении о распоряжении указывают сведения уже о зарегистрированном праве покупателя (п. 8 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862). Эту часть цены продавец получит после регистрации, и до оплаты квартира по общему правилу в залоге у него (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Квартиру оформляют в общую собственность родителей и детей (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ), подробнее — в статье о долях детям по материнскому капиталу.
Что проверить в договоре: таблица рисков
| Пункт договора | Риск покупателя | Риск продавца | Как закрыть |
|---|---|---|---|
| Данные о квартире | Договор не заключён | То же | Адрес, кадастровый номер, этаж, площадь по выписке ЕГРН |
| Цена | При споре вернуть проще сумму из договора | Без цены договор не заключён | Реальная цена прописью |
| Расчёты | Деньги отданы до регистрации | Квартира переоформлена, денег нет | Аккредитив, эскроу, депозит; залог продавца |
| Кто живёт и зарегистрирован | Остаётся жилец с правом пользования | Договор незаключён | Перечень лиц или запись, что их нет |
| Залог, арест, супруг | Сделку оспорят или не зарегистрируют | Возврат денег и убытки | Выписка ЕГРН, согласие супруга, заверения продавца |
| Взносы на капремонт | Долг переходит к покупателю | — | Справка и пункт о погашении |
Продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц, если покупатель не согласился на обременение. Иначе покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора, если не знал и не должен был знать об этих правах (п. 1 ст. 460 ГК РФ). За недостоверные заверения (не заложена, не под арестом, спора нет) продавец отвечает убытками или неустойкой из договора, если рассчитывал, что покупатель на них положится (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Если в выписке ЕГРН есть арест или запрет, сначала его снимают — читайте, как снять арест с квартиры.
Образец договора купли-продажи квартиры: ключевые пункты
Вместо файла для скачивания — пункты, которые стоит проверить в любом бланке. Закон прямо требует предмет, цену, перечень лиц с правом пользования, если они есть, и подписи сторон (пункты 3, 5, 8 и 14 списка), остальное защищает от споров.
- Город и дата подписания.
- Продавец и покупатель: ФИО, дата рождения, паспорт, адрес регистрации; при долях — доля каждого.
- Предмет: «Продавец передаёт в собственность Покупателя квартиру по адресу …, кадастровый номер …, этаж …, общая площадь … кв. м, количество комнат …».
- Основание права продавца и запись в ЕГРН.
- Цена: «… (прописью) рублей», входят ли мебель и техника.
- Расчёты: способ, сроки, условие выплаты продавцу — регистрация перехода права. При ипотеке — сумма кредита и банк, при материнском капитале — сумма.
- Задаток или аванс: сумма и зачёт в цену.
- Лица, сохраняющие право пользования: перечень с их правами или фраза «Лиц, сохраняющих право пользования квартирой после её приобретения Покупателем, нет».
- Снятие с регистрационного учёта: кто и до какой даты.
- Срок передачи квартиры и подписание акта.
- Заверения продавца: квартира не продана, не заложена, под арестом и запретом не состоит, спора о ней нет; продавец не в браке или согласие супруга получено.
- Кто платит пошлину; коммунальные платежи до передачи — за продавцом.
- Срок подачи документов на регистрацию.
- Подписи с полной расшифровкой ФИО.
Расторжение и оспаривание договора: коротко
Расторгнуть договор можно по соглашению в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ), а через суд — при существенном нарушении и только после предложения расторгнуть добровольно (подп. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Регистрация этому не мешает: продавец, не получивший денег, может расторгнуть договор и вернуть квартиру либо взыскать цену с процентами (п. 65 постановления Пленума № 10/22, п. 3 ст. 486 ГК РФ).
Недействительным договор признают, в частности, если:
- не соблюдена обязательная нотариальная форма (п. 3 ст. 163 ГК РФ) или нарушен закон (ст. 168 ГК РФ);
- сделка мнимая, «для вида», или притворная, например прикрывает дарение (ст. 170 ГК РФ);
- продавец в момент подписания не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- сделку заключили под влиянием обмана, насилия, угрозы или на крайне невыгодных условиях из-за тяжёлых обстоятельств, которыми воспользовалась другая сторона (ст. 179 ГК РФ);
- нет нотариального согласия супруга — оспорить можно в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Стороны тогда возвращают друг другу всё полученное (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Срок давности для сторон ничтожной сделки — три года со дня начала её исполнения, по оспоримой — год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об основании, а при насилии или угрозе — со дня их прекращения (ст. 181 ГК РФ). Подробнее — на странице об оспаривании сделок с недвижимостью.
Типичные ошибки
- Скачать первый попавшийся образец. В нём часто нет пунктов о проживающих лицах и о расчётах.
- Отдать всю сумму до регистрации под расписку. Сорвётся регистрация — деньги придётся взыскивать через суд.
- Не уточнить, задаток это или аванс. При сомнении сумма считается авансом, и двойного возврата не будет.
- Занизить цену в договоре. В споре вернуть проще всего сумму из договора.
- Не сверить договор с выпиской ЕГРН. Ошибка в данных квартиры, незамеченный арест или залог срывают регистрацию.
- Продать долю без нотариуса или без извещения сособственников. Сделка ничтожна, или права покупателя переведут на сособственника.
Когда нужен юрист
- в квартире живут или зарегистрированы люди, которые могут сохранить право пользования;
- продаётся доля или квартира с долей ребёнка;
- квартира в ипотеке, покупается с материнским капиталом или в рассрочку;
- нужна безопасная схема расчётов: аккредитив, эскроу, депозит нотариуса;
- сделка сорвалась: нужно вернуть задаток, расторгнуть договор или оспорить продажу.
Если ситуация сложнее типовой — юрист «Моей защиты» в вашем городе проверит документы, составит договор под вашу схему расчётов и сопроводит сделку до регистрации. Мы работаем в Абакане, Барнауле, Иркутске, Кызыле, Новосибирске, Омске, Томске, Улан-Удэ, Хабаровске и Южно-Сахалинске. Подробнее — на странице сопровождения купли-продажи квартиры.
Законодательство актуально на 23.09.2026. Материал проверяется юристом компании перед публикацией.