Согласие супруга на продажу нужно, когда один из супругов продаёт имущество, нажитое в браке, и права на это имущество регистрируются в ЕГРН: квартиру, дом, земельный участок, гараж, долю в квартире. Такое согласие оформляют только у нотариуса, подпись на договоре или расписка его не заменяют (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ). Для остальных вещей, например мебели или техники, закон исходит из того, что второй супруг согласен, и отдельной бумаги не требует. С машиной на практике так же.
Если квартиру продали без нотариального согласия, сделка не отменяется сама собой. Её можно оспорить в суде в течение года со дня, когда вы узнали или должны были узнать о продаже. Если суд признает договор недействительным, квартира вернётся, а покупатель получит назад деньги. Если вернуть сделку не получится, проданное могут учесть при разделе имущества.
Если коротко: продаёте общую недвижимость — до сделки возьмите у мужа или жены нотариальное согласие, в котором назван объект. Узнали, что общую квартиру продали за вашей спиной, — закажите выписку из ЕГРН, соберите доказательства, что покупатель знал о браке, и подавайте иск, не дожидаясь конца годичного срока.
Когда нужно согласие супруга на продажу
Всё, что куплено в браке, принадлежит обоим, на чьё бы имя его ни оформили (пункт 2 статьи 34 СК РФ). Поэтому квартира, записанная только на мужа, всё равно общая, и жена вправе решать её судьбу наравне с ним. Закон делит сделки с общим имуществом на две группы.
Обычные сделки — продажа техники, мебели, как правило и машины. Здесь согласие второго супруга предполагается, а оспорить сделку можно, только если покупатель знал или заведомо должен был знать о несогласии (пункт 2 статьи 35 СК РФ).
Сделки с недвижимостью и сделки, которые закон требует удостоверить у нотариуса или зарегистрировать. Здесь нужно нотариально удостоверенное согласие.
Статья 35 СК РФ (извлечение). 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. … 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
| Что продают | Нужно ли согласие супруга |
|---|---|
| Квартира, дом, дача, купленные в браке | Да, нотариальное |
| Земельный участок, гараж, машино-место, купленные в браке | Да, нотариальное |
| Доля в квартире, купленная в браке | Да, нотариальное; сам договор, как правило, тоже заверяет нотариус (часть 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ) |
| Автомобиль, купленный в браке | Как правило нет, согласие предполагается (по сложившейся практике) |
| Квартира, купленная до брака, подаренная или унаследованная | Нет, это личное имущество (статья 36 СК РФ) |
| Имущество, которое по брачному договору принадлежит продавцу | Нет, если договор установил на него раздельный режим |
| Общая квартира, которую продают оба супруга | Отдельное согласие не нужно: оба подписывают договор |
Брачный договор меняет картину, только если он установил для этого имущества другой режим, например раздельную собственность (пункт 1 статьи 42 СК РФ). Что в нём можно прописать, мы разбирали в статье «Брачный договор: что можно и нельзя прописать».
Нотариальное согласие супруга: как оформить
Обычно супруг, который даёт согласие, сам приходит к нотариусу с паспортом. Текст составляет нотариус, готовый образец из интернета здесь не нужен. Важно, что в согласии написано:
- на какую сделку и с каким объектом — продажа квартиры по такому-то адресу, с кадастровым номером. В предварительном согласии должен быть определён предмет сделки (пункт 3 статьи 157.1 ГК РФ);
- условия, если они важны — цена не ниже определённой суммы, срок. Если сделку совершат на других условиях, супруг вправе её оспорить (пункт 56 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25);
- одно согласие можно дать на несколько сделок, но не «на любые сделки с любым имуществом»: по разъяснению Пленума, статья 157.1 ГК РФ общего согласия на любые сделки с неопределённым имуществом не предусматривает (тот же пункт 56).
Согласие можно дать и после сделки — это называется одобрением (пункт 3 статьи 157.1 ГК РФ, пункт 55 того же постановления). Тот, кто дал согласие, потом не сможет оспорить сделку по причине, о которой знал или должен был знать в момент согласия (пункт 3 статьи 173.1 ГК РФ).
Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры и ипотеку
Для обычной покупки статья 35 СК РФ нотариального согласия второго супруга прямо не требует: покупатель тратит общие деньги, а не распоряжается зарегистрированным имуществом. Купленная квартира станет общей, даже если оформлена на одного. Исключение на практике — покупка, которую удостоверяет нотариус, например покупка доли: нотариусы нередко просят согласие супруга покупателя.
С ипотекой иначе. Залог — тоже распоряжение имуществом: собственник вправе отдавать имущество в залог (пункт 2 статьи 209 ГК РФ). Закон об ипотеке требует для общей совместной собственности согласия всех собственников, в письменной форме, «если федеральным законом не установлено иное» (пункт 1 статьи 7 Закона № 102-ФЗ). Эта норма общая, она не отменяет статью 35 СК РФ: договор об ипотеке подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 10 того же закона), а для такой сделки пункт 3 статьи 35 СК РФ требует именно нотариально удостоверенного согласия супруга. Поэтому банк просит нотариальное согласие или делает супруга созаёмщиком. Как потом делят такую квартиру, читайте в статье «Раздел квартиры при разводе, если она в ипотеке».
Согласие бывшей супруги: нужно ли после развода
Развод имущество не делит. Если квартиру не разделили, она остаётся общей, и бывшие супруги вправе потребовать раздела (пункт 7 статьи 38 СК РФ, пункт 15 постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15). Прямо ли распространяется на бывших супругов пункт 3 статьи 35 СК РФ, закон не говорит: статья написана о супругах, а Пленум № 15 этот вопрос не разбирает. Для совместной собственности в целом действует общее правило: согласие участников предполагается, а сделку можно оспорить, если покупатель знал или заведомо должен был знать, что продавец не вправе распоряжаться имуществом один (пункты 2 и 3 статьи 253 ГК РФ). Какая норма применима к вашей квартире, лучше уточнить у юриста.
На практике нотариусы и покупатели обычно всё равно просят согласие бывшего супруга или документ о разделе, чтобы не рисковать спором. Самый чистый путь — сначала разделить имущество. На раздел после развода есть три года (пункт 7 статьи 38 СК РФ), и считают их не со дня развода, а со дня, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права (пункт 19 постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15).
Что будет, если продать квартиру без согласия супруга
Отсутствие согласия делает сделку оспоримой, а не ничтожной, поэтому на регистрацию это само по себе не влияет (приостановка по пункту 15 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрена для сделок, ничтожных по закону). Если сделку зарегистрируют без согласия, в ЕГРН внесут отметку об этом. Эту отметку увидит любой, кто закажет выписку, в том числе следующий покупатель.
Часть 5 статьи 38 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (извлечение). При осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица … в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными, запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости одновременно с внесением записи о государственной регистрации.
Сама сделка оспоримая: она действует, пока суд не признает её недействительной. Требовать этого может только супруг, чьё согласие не получили. Продавец и покупатель оспорить её по этому основанию не могут.
Пункты 1 и 2 статьи 173.1 ГК РФ (извлечение). 1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица … необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой … 2. … оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица … может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
Как оспорить сделку без согласия супруга
- Закажите выписку из ЕГРН. Из неё видно, когда перешло право, кто новый собственник и стоит ли отметка о сделке без согласия.
- Соберите доказательства. Брак на дату сделки, покупка квартиры в браке, отсутствие нотариального согласия. Главное — показать, что покупатель знал или должен был знать, что согласия нет: штамп о браке в паспорте продавца, переписка, ваше присутствие при показах. Доказывать, что сделка вам невыгодна, не нужно: нарушение и есть отсутствие согласия (пункт 71 постановления Пленума ВС РФ № 25).
- Подайте иск к мужу или жене и к покупателю: о признании договора недействительным и применении последствий недействительности.
- Попросите обеспечительные меры — запретить покупателю отчуждать квартиру, а Росреестру регистрировать сделки с ней (пункты 2 и 3 части 1 статьи 140 ГПК РФ). Иначе квартиру могут перепродать, пока идёт спор.
Если суд удовлетворит иск, стороны вернут друг другу всё полученное: квартира — продавцу, деньги — покупателю (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Квартира снова станет общей.
| Что сделать | Срок | Норма |
|---|---|---|
| Оспорить продажу общей недвижимости без нотариального согласия | 1 год со дня, когда узнали или должны были узнать о сделке | п. 3 ст. 35 СК РФ, п. 2 ст. 181 ГК РФ |
| Разделить имущество после развода | 3 года со дня, когда узнали или должны были узнать о нарушении права | п. 7 ст. 38 СК РФ |
| Восстановить пропущенный срок | В исключительных случаях, по причинам, связанным с личностью истца (тяжёлая болезнь, беспомощное состояние), если они были в последние 6 месяцев срока | ст. 205 ГК РФ |
Суд может отказать, если покупатель не знал и не мог знать о браке (например, продавец предъявил документы, по которым квартира выглядела личной), если вы сами дали согласие или своим поведением показали, что согласны со сделкой, например взяли часть денег (пункт 5 статьи 166 ГК РФ). Пропуск года тоже ведёт к отказу, если другая сторона заявит о нём до решения суда (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).
Если сделку не вернуть: компенсация при разделе
Когда сделку оспорить не удалось, это не значит, что деньги потеряны. Если суд установит, что супруг продал имущество вопреки воле другого и не в интересах семьи, при разделе учтут это имущество или его стоимость (пункт 16 постановления Пленума ВС РФ № 15). А если квартиру продали на невыгодных условиях, суд вправе отступить от равенства долей.
Пункт 2 статьи 39 СК РФ (извлечение). Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе … в частности, в случаях, если другой супруг … совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга.
Типичные ошибки
- Расписка вместо нотариального согласия. Для недвижимости простая бумага не годится, сделку можно будет оспорить.
- «Квартира на муже, значит, жена ни при чём». Если её купили в браке, она общая, кто бы ни был указан в выписке.
- Ждать развода, чтобы разобраться. Год на оспаривание идёт с того дня, когда вы узнали о продаже, а не с развода.
- Взять у супруга часть денег от продажи, а потом оспаривать сделку. Суд может счесть, что вы согласились с ней.
- Общее согласие «на любые сделки». В согласии должен быть назван конкретный объект и вид сделки.
- Покупателю — не проверить семейное положение продавца. Если продавец в браке, а нотариального согласия нет, покупатель рискует квартирой и годами споров.
Когда нужен юрист
- покупатель уже перепродал квартиру, и она у третьего лица;
- квартира куплена частично на добрачные или подаренные деньги, и неясно, общая ли она;
- согласие дали под давлением или обманом: его можно оспорить, а вслед за ним и сделку (пункт 57 постановления Пленума ВС РФ № 25);
- до конца годичного срока осталось мало времени или он уже пропущен;
- квартиру вернуть нельзя, и нужно добиться компенсации или большей доли при разделе.
Если ситуация сложнее типовой — юрист «Моей защиты» в вашем городе разберёт документы, оценит шансы оспорить сделку и подготовит иск. Мы работаем в Абакане, Барнауле, Иркутске, Кызыле, Новосибирске, Омске, Томске, Улан-Удэ, Хабаровске и Южно-Сахалинске. Подробнее об услуге — на странице «Раздел имущества супругов».
Законодательство актуально на 23.09.2026. Материал проверяется юристом компании перед публикацией.