Выкупить у государства или муниципалитета землю, которую вы арендуете, без аукциона можно, но не по желанию, а только в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. Сама аренда даёт право на выкуп в одном случае, важном для граждан: земля для сельскохозяйственного производства через три года аренды.
Чаще всего арендованный участок выкупают как собственник стоящего на нём здания: жилого или садового дома, гаража, магазина. У собственников зданий есть исключительное право купить участок под ними без торгов. Цена не может быть выше кадастровой стоимости, а порядок расчёта устанавливает Правительство РФ, регион или муниципалитет — смотря чья земля.
Если коротко: проверьте, подходит ли ваш случай под статью 39.3 (обычно для этого нужен зарегистрированный дом на участке), найдите акт о цене выкупа для своей земли и подайте заявление в орган, который сдал вам участок в аренду. Не позднее 20 дней со дня поступления заявления орган должен направить вам проект договора купли-продажи или решение об отказе со всеми основаниями. Отказ можно оспорить в суде в течение трёх месяцев со дня, когда вы о нём узнали.
Земельный участок без торгов: когда его продают
Государственную и муниципальную землю по общему правилу продают на аукционе (пункт 1 статьи 39.3 ЗК РФ), без торгов — только по закрытому перечню. Для арендаторов главные два основания:
Пункт 2 статьи 39.3 ЗК РФ (извлечение). Без проведения торгов осуществляется продажа: … 6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса; … 9) земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка; …
Остальные действующие подпункты: 1.1 — участки из земли, предоставленной для комплексного развития территории по Закону № 161-ФЗ (путь застройщиков); 3 — садовый или огородный участок члену товарищества, если участок образован из земли товарищества; 7 — юрлицам с постоянным (бессрочным) пользованием, кроме названных в пункте 2 статьи 39.9; 8 — фермерам и сельхозорганизациям по закону об обороте сельхозземель; 11 — гражданам по Закону № 119-ФЗ (Арктика, Север, Сибирь, Дальний Восток). Подпункт 10 — участки гражданам под ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта или садоводство: администрация публикует извещение, и если за 30 дней никто больше не заявил о желании участвовать в аукционе, договор заключают без торгов (пункты 4 и 5 статьи 39.18 ЗК РФ), а если заявили — проводят аукцион (пункт 7). Подпункты 1, 2, 4 и 5 утратили силу.
Важно для тех, кто арендует участок под строительство: продавать государственные и муниципальные участки, у которых основной вид разрешённого использования предусматривает строительство зданий, запрещено, кроме случаев из пункта 2 статьи 39.3 и аукционов для целей статьи 39.18 (пункт 2 статьи 39.1 ЗК РФ). Поэтому пустой участок под ИЖС выкупить только потому, что вы его арендуете, не получится.
Аренда земельного участка в собственность: пути для арендатора
На участке стоит ваш дом или другое здание
Это основной путь (подпункт 6). Дом строят по виду разрешённого использования участка; для дома ИЖС или садового дома застройщик подаёт уведомление о планируемом строительстве (часть 1 статьи 51.1 ГрК РФ). Затем право на дом регистрируют в ЕГРН и как собственник здания просят продать участок.
Дом начат, но не достроен
Объект незавершённого строительства в подпункте 6 не назван. Если аренда закончилась, а дом не готов, Кодекс даёт собственнику не выкуп, а однократно новую аренду без торгов для завершения строительства. Условия, если вы не купили объект на публичных торгах: в течение шести месяцев после окончания аренды орган не потребовал в суде продать объект с публичных торгов, или суд отказал, или торги не состоялись из-за отсутствия участников, и участок не давали для достройки прежним собственникам объекта (подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).
Земля для сельскохозяйственного производства
Здесь аренда сама даёт право на выкуп (подпункт 9). Условий три: прошло три года с заключения договора с вами или с передачи вам прав по нему; у органа нет сведений о выявленных при земельном надзоре и неустранённых нарушениях; заявление о покупке подано до окончания срока аренды. Купили право аренды у прежнего арендатора — три года считают с передачи прав.
Садовый участок в товариществе
Член товарищества может купить без торгов садовый или огородный участок, образованный из земли товарищества (подпункт 3). Но сначала проверьте, не положен ли он бесплатно, — об этом ниже.
Если выкупить нельзя
Остаётся продлить аренду. Арендатор, получивший участок без торгов (не по итогам аукциона, даже несостоявшегося) или для садоводства, вправе заключить новый договор без торгов, если подал заявление до окончания срока прежнего, ни у кого нет исключительного права на участок, прежний договор не расторгали с ним по пунктам 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ и есть основание для аренды без торгов; садоводам последнее не нужно (пункты 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ).
Права арендатора земельного участка
Пока участок в аренде, собственник — государство или муниципалитет. Что закон даёт арендатору:
- Арендная плата — по договору (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ), для публичной земли — по принципам, установленным Правительством РФ (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ).
- Передача прав и субаренда в пределах срока договора без согласия арендодателя, с уведомлением, если договор не предусматривает иное; исключения — в пунктах 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ.
- Защита долгой аренды. При аренде публичной земли больше пяти лет условия без согласия арендатора не меняют, а досрочно расторгнуть договор по требованию арендодателя можно только через суд при существенном нарушении, если иное не предусмотрено законом (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).
- Выбор вида права. Если допустимы и аренда, и собственность, выбирает заявитель (пункт 6 статьи 39.14 ЗК РФ).
Собственник здания: исключительное право на участок
Пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Что из этого следует на практике:
- Право на дом должно быть оформлено, проще всего — зарегистрировано в ЕГРН. Если на участке чужие здания, а заявление подал не их собственник, откажут; исключения — сооружения на сервитуте, объекты по статье 39.36 и самовольные постройки, по которым принято решение о сносе (подпункт 4 статьи 39.16 ЗК РФ).
- Несколько собственников. Если здание или помещения в нём принадлежат нескольким людям, а участок неделимый, они вправе приобрести его в общую долевую собственность или в аренду (пункт 2 статьи 39.20); для покупки все обращаются вместе (пункт 5), а об аренде любой может заявить один (пункт 6).
- Сооружения на сервитуте не в счёт: собственникам сооружений, которые можно разместить на сервитуте или по статье 39.36 ЗК РФ, участок не предоставляют (пункт 1.1 статьи 39.20).
- Самовольная постройка. Право собственности на неё не возникает (пункт 2 статьи 222 ГК РФ), поэтому исключительного права на участок она не даёт.
- Гаражные комплексы: правила статьи 39.20 действуют и для собственников машино-мест и нежилых помещений в них (пункт 15).
Стоимость выкупа земельного участка от кадастровой стоимости
Пункты 2 и 3 статьи 39.4 ЗК РФ. 2. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:
- Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
- органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
- органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
- При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Итак, порядок расчёта задаёт власть, которой принадлежит земля, потолок — кадастровая стоимость. Для федеральной земли порядок утвердило Правительство РФ:
Пункты 2 и 3 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов (утв. постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 № 279) (извлечение). 2. Цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящих Правил. 3. Цена земельного участка определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости при продаже: а) земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на приобретаемом земельном участке; …
Пропущенный подпункт «б» — о юрлицах, владеющих объектами федерального или регионального значения. Пункт 4 Правил оставляет 2,5 % для узкого случая: земля, с которой сняли ограничение оборотоспособности, если право на здания на ней возникло, пока земля была изъята из оборота или ограничена в обороте, но не позднее 1 июля 2012 года.
| Чья земля | Кто устанавливает порядок цены | Ориентир |
|---|---|---|
| Федеральная | Правительство РФ | 100 % кадастровой стоимости; 60 % — гражданину-собственнику здания или сооружения, построенных по разрешённому использованию, на участке под ЛПХ, садоводство, гараж или ИЖС |
| Субъекта РФ и неразграниченная | Орган власти региона | По акту региона, не выше кадастровой стоимости |
| Муниципальная | Орган местного самоуправления | По акту муниципалитета, не выше кадастровой стоимости |
Неразграниченную землю продаёт местная администрация, но порядок цены для неё устанавливает регион, так что ищите акт правительства своего субъекта.
Откуда миф про 2,5 % для всех. До 1 июля 2012 года отдельные собственники зданий, например граждане с правом на здание, возникшим до вступления Кодекса в силу, покупали землю по цене, которую регион устанавливал в пределах 2,5 % кадастровой стоимости, а в городах свыше 3 млн жителей — 20 % (пункт 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ). Это правило давно не действует.
Если кадастровая стоимость явно завышена, оцените, не выгоднее ли сначала её оспорить. Кроме цены — госпошлина за регистрацию права: для гражданина на участок под ЛПХ, садоводство, огородничество, индивидуальное гаражное или жилищное строительство, фермерское хозяйство — 700 рублей (подпункт 24 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ), для других участков — 4 000 рублей при кадастровой стоимости до 20 млн рублей (подпункт 22).
Порядок выкупа земельного участка в собственность
1. Проверьте участок по выписке из ЕГРН: стоит ли он на учёте с границами, какой у него вид разрешённого использования, зарегистрировано ли право на дом. Цель покупки должна совпадать с видом использования (подпункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ).
2. Определите орган (статья 39.2 ЗК РФ); обычно это ваш арендодатель. Неразграниченной землёй по общему правилу распоряжается администрация городского округа, муниципального округа или городского поселения, а в сельском поселении — администрация района (пункт 2 статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ).
3. Если участок нужно образовать или уточнить границы, сначала подают заявление о предварительном согласовании; если участок образуют и проекта межевания нет, прикладывают схему (статья 39.15 ЗК РФ). Кадастровые работы обеспечиваете вы (пункт 15), затем участок ставят на учёт.
4. Подайте заявление о предоставлении участка лично, почтой или электронно (пункт 2 статьи 39.14 ЗК РФ): ваши данные, кадастровый номер, основание (например, «подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ»), вид права, цель использования, реквизиты решения о предварительном согласовании, если оно было, адрес для ответа (пункт 1 статьи 39.17). Приложите документы, подтверждающие право на покупку без торгов, по перечню федерального ведомства и доверенность представителя (пункт 2 статьи 39.17). То, что орган запрашивает сам, приносить не обязательно, но можно (пункт 3 статьи 39.14).
5. Получите ответ: проект договора купли-продажи в трёх экземплярах или отказ со всеми основаниями (пункт 5 статьи 39.17).
6. Подпишите договор, оплатите и зарегистрируйте право в Росреестре. Перед подписанием сверьте цену с актом о порядке расчёта и кадастровой стоимостью, а также уточните, кто подаёт документы на регистрацию.
| Этап | Срок | Норма |
|---|---|---|
| Возврат заявления с недочётами | 10 дней со дня поступления | п. 3 ст. 39.15, п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Решение о предварительном согласовании | до 20 дней, при согласовании схемы по ст. 3.5 Закона № 137-ФЗ — до 35 | п. 7, 7.1 ст. 39.15 ЗК РФ |
| Действие этого решения | 1 год, в случаях из п. 10 — 2 года | п. 10, 14 ст. 39.15 ЗК РФ |
| Проект договора или отказ | до 20 дней со дня поступления заявления | п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Подписать и вернуть договор | не позднее 30 дней со дня получения | п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Регистрация права | 7 рабочих дней с приёма заявления органом регистрации | п. 1 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
Если сроки нарушают, пишите жалобу главе администрации и готовьте иск о бездействии.
Основания отказа в выкупе земельного участка
Отказать могут только по основаниям из статьи 39.16 ЗК РФ. Для арендаторов чаще всего важны такие:
- нет права купить участок без торгов (подп. 1);
- участок в аренде или ином пользовании, а заявление подал не правообладатель (подп. 2);
- на участке есть здания других лиц, а заявитель не их собственник (подп. 4);
- участок изъят из оборота или ограничен в обороте и на заявленном праве его предоставлять нельзя (подп. 6);
- участок зарезервирован для публичных нужд (подп. 7);
- цель не соответствует виду разрешённого использования или участок целиком в зоне с особыми условиями, где она запрещена (подп. 14, 14.1);
- по документации по планировке участок отведён под публичные объекты, но собственника здания на нём это не касается (подп. 17);
- границы подлежат уточнению (подп. 24);
- площадь больше, чем в схеме или проекте межевания, более чем на 10 % (подп. 25).
Причина, которой нет в статье 39.16, — довод для суда.
Как оспорить отказ в выкупе
Отказ или молчание администрации оспаривают административным иском (статья 218 КАС РФ) в районном суде (статья 19 КАС РФ) по месту нахождения органа (часть 1 статьи 22) или по своему месту жительства (часть 3 статьи 24). Пошлина для гражданина — 3 000 рублей (подпункт 7 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ).
Часть 1 статьи 219 КАС РФ. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
Жалоба главе администрации этот срок не останавливает, но если вышестоящий орган затянул её рассмотрение, это уважительная причина, и суд может восстановить срок (части 6 и 7 статьи 219 КАС РФ).
Вы доказываете, что нарушены ваши права и что срок соблюдён, а законность отказа доказывает орган (часть 11 статьи 226 КАС РФ). Признав отказ незаконным, суд обяжет орган устранить нарушение (пункт 1 части 2 статьи 227 КАС РФ), например повторно рассмотреть заявление.
Если вы предприниматель и участок нужен для бизнеса, спор может относиться к арбитражному суду (статья 29 АПК РФ), срок там тоже три месяца (часть 4 статьи 198 АПК РФ).
Выкуп или бесплатно: что проверить до оплаты
Прежде чем платить, проверьте, не положена ли земля бесплатно:
- по статье 39.5 ЗК РФ — например, многодетным семьям в случаях и порядке, установленных регионом, и другим категориям по федеральным и региональным законам;
- под капитальным гаражом, построенным до введения в действие Градостроительного кодекса 2004 года, — до 1 сентября 2031 года при условиях пункта 2 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ (гаражная амнистия);
- члену товарищества садовый или огородный участок — до 1 марта 2031 года, если участок ещё не предоставлен ему, образован из земли, выделенной товариществу (или организации, при которой оно создано) до вступления в силу Закона № 137-ФЗ, распределён этому члену и не изъят, не ограничен в обороте и не зарезервирован (пункт 2.7 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).
А если нужно не купить отдельный участок, а прирезать к своему кусок публичной земли, это другая процедура — перераспределение.
Типичные ошибки
- Ждать, что аренда со временем превратится в собственность. Кроме сельскохозяйственной земли через три года, сама аренда права на выкуп не даёт. Упрощённый выкуп арендованных участков по постановлению Правительства № 629 применялся только в 2022–2024 годах.
- Опоздать с заявлением на сельхозучасток. По подпункту 9 его нужно подать до окончания срока договора аренды.
- Строить не по виду разрешённого использования. Такой дом могут признать самовольной постройкой, а права собственности на неё нет (пункт 2 статьи 222 ГК РФ); на федеральной земле и 60 % положены только за здание, возведённое по разрешённому использованию. А дом ИЖС или садовый дом, построенный без уведомления, сам по себе самовольной постройкой не считается (пункт 3 постановления Пленума ВС РФ № 44).
- Ставить на большом участке маленькую постройку ради дешёвого выкупа. На практике бывает, что орган отказывает, а суд может проверить, нужен ли весь участок для использования этой постройки.
- Соглашаться с ценой не глядя. Сверьте расчёт с актом своего региона или муниципалитета: цена не может быть выше кадастровой стоимости.
- Пропустить три месяца на обжалование, переписываясь с администрацией.
Когда нужен юрист
- отказали со ссылкой на резервирование, планировку территории или ограничение в обороте;
- дом в долевой собственности, а совладельцы не хотят подавать заявление вместе;
- дом не достроен, а срок аренды заканчивается;
- администрация насчитала цену выше, чем позволяет акт региона или муниципалитета;
- срок на оспаривание почти истёк.
Если ситуация сложнее типовой — юрист «Моей защиты» в вашем городе проверит основание для выкупа и расчёт цены, подготовит заявление и оспорит отказ в суде. Мы работаем в Абакане, Барнауле, Иркутске, Кызыле, Новосибирске, Омске, Томске, Улан-Удэ, Хабаровске и Южно-Сахалинске. Подробнее — на странице «Земельный юрист».
Законодательство актуально на 23.09.2026. Материал проверяется юристом компании перед публикацией.