При разводе квартиру, купленную в браке, по общему правилу делят между супругами пополам. Неважно, на кого из них она записана в выписке ЕГРН, кто подписывал договор и кто зарабатывал больше: всё нажитое в браке принадлежит обоим, а доли при разделе равны (статьи 34 и 39 Семейного кодекса РФ). По-другому квартиру делят, только если супруги заключили брачный договор или нотариальное соглашение о разделе.
Квартира, купленная до брака, а также полученная в подарок, по наследству или бесплатно по приватизации, остаётся у того, кому она принадлежит, и разделу не подлежит (статья 36 СК РФ). Исключение — когда в браке в неё вложили общие деньги или труд и этим заметно увеличили её стоимость, например капитальным ремонтом или реконструкцией (статья 37 СК РФ). Прописка на это не влияет: она не даёт доли и не отнимает её.
Если коротко: сначала выясните, когда и на какие деньги куплена квартира, и соберите документы — договор, выписку ЕГРН, платёжки. Если удалось договориться, оформите у нотариуса соглашение о разделе. Если нет — подавайте иск в районный суд: после развода на это есть три года с того дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права.
Как делят квартиру при разводе: общее правило
Пока нет брачного договора, имущество супругов подчиняется законному режиму — режиму совместной собственности (пункт 1 статьи 33 СК РФ). Это значит, что квартира, нажитая в браке, принадлежит мужу и жене вместе, без определения долей (пункт 2 статьи 244 ГК РФ). Доли появляются только при разделе — по соглашению или по решению суда.
Статья 34 СК РФ (извлечение). 1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
… Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи … и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Доли при разделе признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (пункт 1 статьи 39 СК РФ). Стоимость квартиры для раздела берут на время рассмотрения дела, а не на день покупки (пункт 15 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15, далее — Пленум № 15).
Кому достанется квартира в типичных ситуациях:
| Как получена квартира | Чья она | Что будет при разводе |
|---|---|---|
| Куплена в браке на общие деньги, записана на мужа или жену | Общая совместная | Делят пополам (ст. 34, 39 СК РФ) |
| Куплена до брака | Личная | Не делят, кроме случая значительных вложений в браке (ст. 37 СК РФ) |
| Подарена или досталась по наследству одному из супругов | Личная | Не делят (п. 1 ст. 36 СК РФ) |
| Приватизирована в браке на одного супруга | Личная — бесплатная сделка | Не делят (п. 1 ст. 36 СК РФ) |
| Куплена в браке на деньги от продажи добрачного жилья или на подаренные одному деньги | Личная в части этих денег | Делят только часть, оплаченную общими деньгами |
| Куплена в браке, но когда супруги уже жили раздельно | Суд может признать личной | п. 4 ст. 38 СК РФ |
| Куплена после развода | Личная | Не делят |
| Оформлена в долях или по брачному договору | По документу | Как записано в документе |
Если квартира куплена в ипотеку и долг ещё не выплачен, делят не только жильё, но и кредит — об этом статья «Раздел квартиры при разводе, если она в ипотеке».
Квартира на жене или на муже: кому достанется после развода
Частый вопрос: «Квартира записана на мужа — значит, при разводе она его?» Нет. Запись в ЕГРН показывает, кто значится собственником, но совместный режим не отменяет. Квартира, купленная в браке на общие деньги, общая, на чьё бы имя она ни была оформлена и кто бы ни вносил деньги (пункт 2 статьи 34 СК РФ).
Ситуация «жена купила квартиру на свою зарплату» тоже ничего не меняет. Заработок каждого из супругов в браке — общий доход, поэтому и квартира, купленная на него, общая.
Пока брак не расторгнут, продать или подарить такую квартиру один супруг может только с нотариального согласия другого. Без согласия сделку можно оспорить в суде в течение года со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о ней (пункт 3 статьи 35 СК РФ).
После развода защита слабее. Если квартира так и осталась записанной на одного, по правилам о совместной собственности согласие второго на сделку предполагается. Оспорить продажу из-за отсутствия полномочий можно, только если докажете, что покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии полномочий у продавца (пункты 2 и 3 статьи 253 ГК РФ). Поэтому раздел лучше не откладывать. А если бывший супруг продал квартиру вопреки вашей воле и не в интересах семьи, при разделе суд учтёт её стоимость (пункт 16 Пленума № 15).
Квартира, купленная до брака: что положено второму супругу
Добрачная квартира — личная собственность того, кто её купил.
Пункт 1 статьи 36 СК РФ. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Тот же принцип касается совместной жизни без регистрации брака: права и обязанности супругов возникают только со дня регистрации брака (пункт 2 статьи 10 СК РФ). Квартира, купленная «в гражданском браке» на одного, при расставании по правилам о супругах не делится.
Претендовать на добрачную квартиру второй супруг может в трёх случаях.
В неё вкладывали в браке и она заметно подорожала.
Статья 37 СК РФ. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
Обои и новая кухня под эту норму обычно не подходят: нужно доказать, что вложения сделаны в браке за счёт общих денег или труда и что квартира значительно подорожала. Как правило, без экспертизы не обойтись.
Квартиру оплачивали частями уже в браке. Например, договор рассрочки, долевого участия или паевой взнос в кооператив заключили до свадьбы, а платили после. Здесь многое зависит от того, когда возникло право на квартиру и какие суммы внесены из общих денег. Обычно спор идёт о компенсации половины выплаченного в браке, иногда — о доле.
Добрачную квартиру продали и купили новую в браке. Новая квартира будет личной в той части, которая оплачена личными деньгами одного из супругов (пункт 15 Пленума № 15). Остальное — общее. Сохраняйте договоры о продаже и покупке и банковские выписки: суду нужно увидеть, что деньги от продажи ушли именно на эту покупку.
Если вы жили в добрачной квартире мужа или жены, после развода право пользоваться ею, как правило, прекращается (часть 4 статьи 31 ЖК РФ). Суд может сохранить его на определённый срок, если своего жилья и денег на него нет. Несовершеннолетний ребёнок право пользоваться квартирой родителя-собственника из-за развода не теряет (пункт 14 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14, далее — Пленум № 14).
Подаренная, унаследованная и приватизированная квартира
Квартира, подаренная одному из супругов или полученная им по наследству, его личная, даже если получена в браке (пункт 1 статьи 36 СК РФ). То же с приватизацией: квартиру передают в собственность бесплатно (статья 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1), а имущество, полученное по безвозмездной сделке, в общее не входит. Если квартиру приватизировали на обоих супругов, она принадлежит им по договору приватизации.
Сложнее с деньгами, которые родители подарили на покупку. Квартира, купленная в браке, считается общей, пока не доказано обратное. Чтобы суд признал часть личной, нужно показать, что деньги подарили именно вашему супругу или вам, а не семье в целом, и что именно они пошли на покупку. Помогают письменный договор дарения денег, перевод от родителей на ваш личный счёт и платёж продавцу с этого счёта вскоре после перевода. Если в договоре дарения квартиры одаряемыми названы оба супруга, она принадлежит им в долях, по умолчанию равных (пункт 3 статьи 244, пункт 1 статьи 245 ГК РФ), и каждая доля — личное имущество супруга: при разводе её не делят.
Квартира родителей или свекрови: что можно получить при разводе
Если семья жила в квартире родителей мужа или жены, делить нечего: собственник квартиры — третье лицо, она не нажита супругами. Сколько бы лет вы там ни прожили и как бы давно ни были прописаны, доли это не даёт.
Право жить в такой квартире после развода тоже, как правило, теряется. Невестка или зять живут в ней как члены семьи собственника, если он вселил их в этом качестве (часть 1 статьи 31 ЖК РФ), а когда семейные отношения прекращаются, прекращается и право пользования. Собственник вправе требовать выселения через суд (пункт 13 Пленума № 14).
Деньги, вложенные в ремонт чужой квартиры, можно попробовать взыскать как неосновательное обогащение (статья 1102 ГК РФ). Но понадобятся чеки, договоры и переводы, а суд может отказать, если сочтёт, что вы платили, зная об отсутствии обязательства, или из благотворительности (пункт 4 статьи 1109 ГК РФ).
Супруги купили квартиру в долях: что делать после развода
Если при покупке в договоре и в ЕГРН сразу записали доли, например по 1/2, квартира уже в долевой, а не в совместной собственности (пункт 2 статьи 244 ГК РФ). Делить её после развода заново не нужно: у каждого своя доля, и развод её не меняет.
С долями после развода есть несколько путей.
- Договориться, кто где живёт. Пользование долевой квартирой — по соглашению всех собственников, а при споре порядок устанавливает суд (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).
- Продать свою долю бывшему супругу или постороннему. Постороннему — только после письменного предложения второму собственнику с ценой и условиями: если он не купит в течение месяца, можно продавать любому (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
- Продать квартиру целиком вместе. Если все собственники отчуждают свои доли одной сделкой, нотариальное удостоверение договора не обязательно; продажа одной доли отдельно удостоверяется нотариусом (пункт 1 части 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
- Выделить долю или получить за неё деньги через суд. Если выделить долю в натуре нельзя, собственник вправе получить её стоимость от остальных; когда доля незначительна, реально выделить её нельзя и существенного интереса в пользовании квартирой у её владельца нет, суд может обязать выплатить компенсацию и без его согласия (пункты 3 и 4 статьи 252 ГК РФ). Подробнее — в статье «Выкуп микродоли в квартире: когда суд заставит продать».
Как выделить доли в квартире супругам без суда
Разделить квартиру можно и в браке, и после развода. Без суда это делают двумя способами.
Соглашение о разделе. Его заключают, когда квартира уже нажита. Можно разделить её пополам, в других долях или передать целиком одному с компенсацией другому.
Статья 38 СК РФ (извлечение). 1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов … 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. … 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
Если разделили квартиру в браке, то всё, что не вошло в соглашение, и всё, что купите потом, останется общим (пункт 6 статьи 38 СК РФ).
Брачный договор. Он может установить совместный, долевой или раздельный режим на всё имущество, на отдельные его виды или на имущество каждого из супругов, в том числе на будущее (пункт 1 статьи 42 СК РФ), и тоже удостоверяется нотариусом (пункт 2 статьи 41 СК РФ). Что в него можно и нельзя включить, читайте в статье «Брачный договор: что можно и нельзя прописать, как оспорить».
Отдельно о фразе «супруг отказался от доли в квартире». Расписка, письмо или заявление «не претендую» без нотариуса квартиру не переоформляют. Рабочие варианты — нотариальное соглашение о разделе, по которому квартира целиком отходит одному, брачный договор или, если доли уже определены, договор дарения доли.
Раздел квартиры через суд: иск, пошлина, доказательства
Если договориться не вышло, раздел и определение долей проводит суд (пункт 3 статьи 38 СК РФ). Порядок такой.
- Соберите документы. Свидетельство о браке или о его расторжении, выписка ЕГРН, договор, по которому получена квартира, платёжные документы, доказательства личных денег, если они были.
- Оцените квартиру. Цену иска определяют по стоимости доли, которую вы просите. Если она явно не соответствует действительной стоимости, цену иска определит судья (часть 2 статьи 91 ГПК РФ). Лучше заранее заказать отчёт оценщика.
- Выберите суд. Мировой судья делит имущество супругов, только если цена иска не превышает 50 000 рублей (пункт 3 части 1 статьи 23 ГПК РФ), поэтому квартиру делят в районном суде. Иск о разделе квартиры — это иск о правах на недвижимость, у него исключительная подсудность: его подают по месту нахождения квартиры, а не по месту жительства ответчика (часть 1 статьи 30 ГПК РФ, пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).
- Уплатите пошлину. Она считается как с имущественного иска от цены иска (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.20 и подпункт 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ). Если в одном иске просите и развод, и раздел, платите обе пошлины (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.20 НК РФ); за развод в суде — 5000 рублей (подпункт 5 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ).
- Попросите обеспечительные меры. Вместе с иском можно заявить о запрете ответчику и регистрирующему органу совершать действия с квартирой (пункты 2 и 3 части 1 статьи 140 ГПК РФ). Такое заявление рассматривают в день поступления, без извещения ответчика (статья 141 ГПК РФ).
Сколько стоит подать иск о разделе квартиры:
| Стоимость доли, которую вы просите | Пошлина |
|---|---|
| 1 500 000 рублей | 30 000 рублей |
| 2 500 000 рублей | 40 000 рублей |
| 3 000 000 рублей | 45 000 рублей |
| 4 000 000 рублей | 52 000 рублей |
Просить можно по-разному: признать за каждым право на 1/2 квартиры или передать квартиру одному, а другому присудить денежную компенсацию (пункт 3 статьи 38 СК РФ). Второй вариант возможен, когда тот, кто оставляет квартиру себе, может реально заплатить. Готовность подтверждают, например, внесением денег на депозит суда.
Равенство долей — правило, но не догма.
Статья 39 СК РФ (извлечение). 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
- Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов …
Заслуживающим внимания интересом Верховный Суд считает и ситуацию, когда супруг по состоянию здоровья или по другим не зависящим от него обстоятельствам не может зарабатывать (пункт 17 Пленума № 15). Сам факт, что дети остались с одним из родителей, долю автоматически не увеличивает: просьбу нужно обосновать, а суд обязан привести в решении мотивы отступления от равенства.
Квартира после развода: сколько ждать и что будет, если не делить
Развод сам по себе квартиру не делит. Пока раздела нет, она остаётся общей собственностью бывших супругов, и каждый из них вправе потребовать раздела.
Для разведённых супругов действует трёхлетний срок исковой давности (пункт 7 статьи 38 СК РФ). Отсчитывают его не со дня развода, а со дня, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права (пункт 19 Пленума № 15). Нарушение — это, например, когда бывший сменил замки и не пускает вас, выставил квартиру на продажу или заявил, что она только его. Пока вы оба пользуетесь квартирой и никто ваше право не оспаривает, срок обычно не течёт.
Тянуть всё равно рискованно. Если у бывшего супруга появятся долги, раздела может потребовать его кредитор, чтобы обратить взыскание на его долю (пункт 1 статьи 38 СК РФ). А квартира, записанная на одного, может быть продана.
Квартира, купленная после развода, — личная собственность покупателя. Если же её купили ещё в браке, но когда супруги уже жили раздельно и вели разное хозяйство, суд может признать её собственностью того, кто купил (пункт 4 статьи 38 СК РФ, пункт 16 Пленума № 15).
Прописка после развода: кого можно выписать из квартиры
Прописка — регистрация по месту жительства — права собственности не создаёт. Поэтому важно, чья квартира.
- Квартира общая или в долях. Бывший супруг — собственник, выписать его нельзя, пока он не продаст свою долю или не лишится её по решению суда о разделе.
- Квартира личная одного из супругов. Бывший супруг становится бывшим членом семьи собственника и теряет право пользования (часть 4 статьи 31 ЖК РФ). Если он не выписывается сам, собственник подаёт иск. Вступившее в силу решение о выселении или о признании утратившим право пользования — основание снять с регистрационного учёта (статья 7 Закона РФ № 5242-1). Суд может сохранить за бывшим супругом право пользования на определённый срок, а по его требованию — обязать собственника обеспечить жильём бывшего супруга и других членов семьи, которым собственник платит алименты.
- Брак ещё не расторгнут. Выписать супруга как бывшего члена семьи до развода не получится: прекращением семейных отношений между супругами Верховный Суд считает расторжение брака или признание его недействительным (пункт 13 Пленума № 14).
Детей при разводе из квартиры родителя-собственника не выписывают: расторжение брака родителей не лишает ребёнка права пользования (пункт 14 Пленума № 14).
Типичные ошибки
- Считать квартиру своей, потому что она записана на вас. Если её купили в браке на общие деньги, второй супруг имеет на неё равное право.
- Довериться расписке «отказываюсь от доли». Без нотариального соглашения или брачного договора она квартиру не переоформит.
- Не сохранить доказательства личных денег. Спустя годы доказать, что первый взнос — деньги от продажи добрачной квартиры или подарок родителей, без выписок и договоров почти невозможно.
- Откладывать раздел на годы. За это время бывший супруг может продать квартиру, набрать долгов или заявить свои права так, что начнёт течь трёхлетний срок.
- Подать иск без запрета на сделки. Пока идёт дело, квартиру могут продать или подарить, и спор превратится в погоню за деньгами.
- Путать прописку и собственность. Прописка в квартире бывшего супруга доли не даёт, а выписка из общей квартиры её не отнимает.
Когда нужен юрист
Разделить квартиру самим проще, если она куплена в браке без кредита и вы согласны на половины. Сложнее, когда:
- квартира куплена до брака, но в браке её перестраивали или доплачивали;
- первый взнос — деньги от продажи добрачного жилья или подарок родителей;
- на покупку шёл материнский капитал и нужно учесть доли детей;
- бывший супруг уже продал или пытается продать квартиру;
- вы хотите оставить квартиру себе и выплатить компенсацию или получить долю больше половины;
- с развода прошло несколько лет и надо понять, не пропущен ли срок.
Если ситуация сложнее типовой — юрист «Моей защиты» в вашем городе разберёт документы, посчитает доли и компенсацию, подготовит соглашение или иск и представит ваши интересы в суде. Мы работаем в Абакане, Барнауле, Иркутске, Кызыле, Новосибирске, Омске, Томске, Улан-Удэ, Хабаровске и Южно-Сахалинске. Подробнее об услуге — на странице «Раздел квартиры и ипотеки при разводе».
Законодательство актуально на 23.09.2026. Материал проверяется юристом компании перед публикацией.