Подарить свою долю в квартире можно кому угодно: сыну, матери, мужу, другому собственнику этой же квартиры или постороннему человеку. Согласие остальных собственников не нужно, извещать их тоже не надо: преимущественное право покупки действует при продаже, а не при дарении. Но договор дарения доли заключают только у нотариуса, иначе он ничтожен.
Рушится дарение из-за того, что упустили до сделки: нет согласия супруга на общую долю, подарена доля ребёнка, доля раздроблена меньше шести метров, за «подарок» взяли деньги или у дарителя были долги.
Если коротко: выясните, личная у вас доля или общая с супругом, нет ли на ней ареста и ипотеки. Придите к нотариусу с документами и, если нужно, с согласием супруга или банка: нотариус удостоверит договор и сам отправит его на регистрацию. Одаряемый, который не член вашей семьи и не близкий родственник, платит НДФЛ.
Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников
Пункт 2 статьи 246 ГК РФ. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статья 250 ГК РФ — о преимущественном праве покупки при продаже и мене доли. Дарение безвозмездно, поэтому сособственников не извещают и месяц не ждут. Но может понадобиться согласие супруга, опеки или банка — о них ниже.
Когда дарение признают скрытой продажей
Если за «подарок» платят или дают что-то взамен, это не дарение (п. 1 ст. 572 ГК РФ), а притворная сделка: она ничтожна, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяют её правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Прикрывающими могут признать и несколько сделок: дарение части доли и последующую продажу остатка суд вправе счесть единой куплей-продажей с нарушением преимущественного права (п. 87, 88 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, пример там дан на доле в ООО). Тогда другой собственник вправе в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Подробнее — в статье «Как продать долю в квартире».
Как подарить долю в квартире: только у нотариуса
Подписать дарственную дома и отнести в Росреестр не выйдет: нотариуса требуют два закона.
Пункт 3 статьи 574 ГК РФ. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
Часть 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ (извлечение). Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
- сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
…
Остальные пять исключений (паевые фонды, сельхозземли, закон о статусе столицы, договоры ипотеки с кредитными организациями, изъятие для государственных или муниципальных нужд) к дарению доли в квартире не подходят. Первое тоже не выручает: Гражданский кодекс требует нотариуса для любого дарения недвижимости между гражданами. Без нотариуса договор ничтожен (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
Нотариус проверяет, принадлежит ли доля дарителю и нет ли ограничений, обременений и других препятствий (ст. 55 Основ законодательства о нотариате).
Договор дарения доли в квартире: что проверить и какие документы нужны
Текст готовит нотариус, но проверьте сами:
- Безвозмездность. Никаких встречных платежей и обязанностей одаряемого (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
- Никакого «после смерти». Договор, по которому дар переходит после смерти дарителя, ничтожен (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Сравнить варианты поможет статья «Дарственная или завещание».
- Условие об отмене. Можно записать право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ). Без него отменить дарение можно только по другим основаниям ст. 578 ГК РФ, например при покушении одаряемого на жизнь дарителя. Признание дарения недействительным разобрано в статье «Оспорить дарение квартиры».
К нотариусу берут паспорта (для ребёнка до 14 лет — свидетельство о рождении), документ, по которому доля принадлежит дарителю, при необходимости согласие супруга, разрешение опеки, согласие банка, а для налоговой льготы — свидетельства о рождении или браке.
Правило шести метров: когда долю нельзя дробить
Часть 1.1 статьи 30 ЖК РФ. Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.
Правило касается двух случаев: собственник всей квартиры дарит её часть, и появляются доли, или владелец доли дарит часть своей доли. Если вы целиком передаёте долю одному человеку, новых долей нет, и запрет не мешает.
Пример: квартира 30 кв. м, ваша доля 1/3, то есть 10 метров. Подарить сыну половину доли нельзя: выйдут две доли по 5 метров. Всю треть подарить можно. При оформлении долей по материнскому капиталу правило не применяется (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ). О выкупе уже существующей микродоли — в статье «Выкуп микродоли в квартире».
Согласие супруга на дарение доли
Доля, купленная в браке на общие деньги, — общее имущество супругов, на кого бы из них она ни была записана (п. 1, 2 ст. 34 СК РФ). Чтобы её подарить, нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него супруг вправе требовать признать дарение недействительным в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о сделке.
Согласие не нужно, если доля личная: была у вас до брака, получена в дар, по наследству или по другой безвозмездной сделке (п. 1 ст. 36 СК РФ). Подаренная мужу или жене доля станет личным имуществом одаряемого; как быть с общей квартирой, разобрано в статье «Супруг подарил супруге квартиру».
Доля ребёнка: подарить ему можно, от его имени — почти нет
Подарить долю ребёнку можно: подаренное принадлежит ему (п. 3 ст. 60 СК РФ), а запрет на сделки законных представителей с ребёнком на дарение ему не распространяется (п. 3 ст. 37, п. 1 ст. 28 ГК РФ).
Подарить долю ребёнка сложно:
- до 14 лет нельзя: дарение от имени малолетних их законными представителями запрещено, кроме обычных подарков стоимостью не больше 3 000 ₽ (подп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ);
- с 14 до 18 лет подросток дарит сам с письменного согласия родителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ), а им для согласия нужно предварительное разрешение опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ). Дарение уменьшает имущество ребёнка, так что рассчитывать на разрешение трудно.
Для опекуна и попечителя разрешение требуется и по ч. 1 ст. 21 Закона № 48-ФЗ: ответ опека даёт письменно не позднее 15 дней с подачи заявления (ч. 3 ст. 21); для родителей эта статья срок не называет. Если квартиру покупали с материнским капиталом, у детей должны быть доли (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ), и распоряжаться ими можно только по этим правилам.
Подарить долю в квартире близкому родственнику: налог
Деньги и большинство вещей, подаренных физическими лицами, НДФЛ не облагаются, а недвижимость, машины, ценные бумаги и доли облагаются (абз. 1 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Исключение — подарки внутри семьи.
Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ (извлечение). Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
Значит, без налога долю можно подарить родителям, детям, супругу, бабушке, дедушке, внукам, брату или сестре, а тёте, дяде, племяннику, отчиму, тёще или другу — с налогом у одаряемого. Даритель не платит ничего.
Одаряемый без льготы сам подаёт декларацию не позднее 30 апреля следующего года (подп. 7 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ) и платит налог не позднее 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ). Для налогового резидента ставка 13 %, если сумма налоговых баз из п. 6 ст. 210 НК РФ (туда входят доходы от продажи и дарения имущества) за год не больше 2,4 млн ₽, а с суммы сверх этого — 15 % (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Если декларацию не подать, налоговая посчитает налог сама от соответствующей доли кадастровой стоимости квартиры (п. 6 ст. 214.10 НК РФ). Пример: племяннику подарили 1/2 квартиры с кадастровой стоимостью 4 млн ₽ — доход 2 млн ₽, налог по ставке 13 % — 260 000 ₽.
Сколько стоит дарственная на долю в квартире
| Расход | Размер | Основание |
|---|---|---|
| Федеральный тариф нотариуса | 0,5 % суммы договора, не меньше 300 ₽ и не больше 20 000 ₽ | подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ, ст. 22 Основ о нотариате |
| Региональный тариф нотариуса | у каждого региона свой, уточните у нотариуса заранее | ст. 22 Основ о нотариате |
| Пошлина за регистрацию права | 4 000 ₽, если кадастровая стоимость доли не больше 20 млн ₽ | подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
Федеральная часть тарифа частного нотариуса равна госпошлине из Налогового кодекса с учётом её особенностей (ст. 22 Основ). Если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники из п. 18.1 ст. 217 НК РФ, пошлина за удостоверение дарения недвижимости между ними уменьшена на 50 % (подп. 19 ст. 333.38 НК РФ). Сумму договора указывают стороны, но не ниже стоимости по документу оценщика или органа учёта недвижимости; документ с рыночной, кадастровой или иной стоимостью выбираете вы, нотариус не вправе навязывать вид оценки, а из нескольких документов берут наименьшую стоимость (подп. 5, 8 п. 1 ст. 333.25 НК РФ).
После удостоверения нотариус не позднее окончания рабочего дня (или в срок из договора) отправляет в Росреестр электронное заявление о регистрации, если стороны не возражают (ст. 55 Основ). По закону регистрация по нотариальной сделке занимает три рабочих дня, а по электронным документам — один рабочий день, следующий за днём их поступления (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ); при приостановлении срок сдвинется. Собственником одаряемый становится с момента регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Дарение доли при долгах, аресте и ипотеке
Арест или запрет. Дарение вопреки запрету, наложенному в пользу кредитора, не мешает ему реализовать свои права, если одаряемый знал или должен был знать о запрете (п. 2 ст. 174.1 ГК РФ), а об аресте, внесённом в реестр, он должен был знать (абз. 2 п. 95 Пленума ВС РФ № 25). Сделка вопреки запретам закона, в том числе о банкротстве, ничтожна в части распоряжения таким имуществом (п. 1 ст. 174.1 ГК РФ).
Банкротство. Сделку, совершённую в течение трёх лет до принятия заявления о банкротстве или после него с целью причинить вред кредиторам, арбитражный суд может признать недействительной, если вред причинён и другая сторона знала об этой цели (п. 2 ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ). Для супруга и родственников дарителя из п. 3 ст. 19 этого закона знание цели предполагается. Цель причинить вред предполагается при безвозмездной сделке, если даритель уже был неплатёжеспособен или не имел достаточно имущества либо стал таким из-за дарения. Оспорить её может финансовый управляющий, а также кредитор, у которого больше десяти процентов требований в реестре (п. 1 ст. 213.32). Дарение для вида ничтожно и без банкротства (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
Ипотека. Заложенную квартиру или долю в ней дарят только с согласия залогодержателя, если договор об ипотеке не разрешает иное (п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ).
Типичные ошибки
- Подписать дарственную без нотариуса по старому образцу. Договор ничтожен.
- Не взять согласие супруга на долю, купленную в браке. Супруг может оспорить дарение в течение года.
- Подарить часть доли, не посчитав метры. Меньше шести метров на долю — сделка ничтожна.
- Взять с «одаряемого» деньги. Это скрытая продажа со всеми её последствиями.
- Подарить долю тёте или племяннику и забыть о декларации. Льгота на них не распространяется.
- Переписать долю на родных, когда долги уже есть. В банкротстве такое дарение могут оспорить.
Когда нужен юрист
- Доля куплена в браке, а супруг против дарения или брак расторгнут без раздела имущества.
- Доля принадлежит ребёнку или куплена с материнским капиталом.
- Хотите подарить часть доли и сомневаетесь в правиле шести метров.
- На доле арест или ипотека, у дарителя долги.
- Сособственник считает дарение скрытой продажей.
Если ситуация сложнее типовой — юрист «Моей защиты» в вашем городе проверит документы до визита к нотариусу. Мы работаем в Абакане, Барнауле, Иркутске, Кызыле, Новосибирске, Омске, Томске, Улан-Удэ, Хабаровске и Южно-Сахалинске. Подробнее — на странице «Доли в квартире».
Законодательство актуально на 23.09.2026. Материал проверяется юристом компании перед публикацией.